周帆：2009年楼市下半场预测

五一楼市将“旺场不旺财”

在预测之前，我想阐明一个观点，可能所有的预测都是不准确的，就像天气预报一样，大多数都不准确。但是，为什么还有人喜欢去做预测？为什么媒体特别喜欢让专家预测？因为读者喜欢听、业内人士喜欢听，就像喜欢听算命先生掐八字一样，不管算命先生掐得准确与否，姑且听之。专家也喜欢做预测，预测不准，无伤大雅，市场风云变幻，信息稍纵即逝，谁也不是神仙，可以一言中的。如果预测准确，则名声大振，但这种准确度，无异于在炮火纷飞中逃命，能逃出实乃侥幸，而非能力所致也。

对于2009年来说，下半场还尚待时日，但什么事情都应该要提前，这不，许多时装、化妆品生产厂商，早就在备战冬季产品了。我也摸个早，抢在众专家之前先声夺人一把，看看能否在“炮弹纷飞”中逃跑时抢个“头彩”。

序幕有点长，就此打住，剪断前言，转入正题。

2009年的楼市下半场将何去何从？相信每个业内人士以及经济学家都有自己的看法，都有一套自己的理论，这里我也来凑个热闹，给下半场楼市“算个命”，娱乐娱乐大家，以此共勉吧。

总的来说，房地产产业在下半场仍然低迷，房价将继续呈下降趋势，即使有部分地区、部分时段出现向好迹象，总的形势还是不可乐观的，并且房地产的冬天没有真正到来。

01、国际经济形势仍将吃紧，不可寄予厚望

理由：国际金融海啸尚未停止，经济危机仍在扩散。

世界银行在3月发布的一份报告显示，世界各国在此次经济危机中都无法独善其身，但相对发达国家而言，发展中国家所受影响程度更深、时间更久。报告称，发展中国家在面临投资成本增加、资本流动性减弱等不利局面的同时，融资缺口在2009年将达到2700-7000亿美元，116个发展中国家中目前已有94个经济增长放缓，全球贫困人口预计今年将增加4600万。

像马耳他这样具有较严格的金融监管体系的国家，全球金融危机最初并未对马金融市场造成大的冲击，普通百姓也感觉不到金融危机的影响，但随着危机影响的不断扩散，其负面作用开始日益显现。经济增长放缓、政府财政赤字升高、固定资产投资下降、隐性失业率上升、贸易逆差扩大、外来直接投资下降等都在逼近马国。

部分国家，比如非洲、亚洲的一些国家，才刚刚开始受到全球经济危机的影响。金融与经济的影响还在进一步蔓延与加剧。这必将对中国的经济发展构成不利因素，尽管中国政府推出了许多举措来应对、缓解经济危机的影响。

02、国家宏观经济仍然向下，消费意识与结构面临调整

外来投资减少、贸易下降，国外需求明显下降，外资进入监管力度加强，这些势必影响到企业的融资状况，这将加剧企业的扩张与生存难度。在严重失去“外援”（外需）的情况下，中央政府自去年十月开始实施的关于扩大内需、促进经济平稳较快发展的一揽子计划，到目前为止，并未显现出明显的缓解迹象。第一季度金融机构的贷款已经完成了全年90%的目标，下半场的贷款就可想而知了。根据当前国家宏观经济形势分析，下半场宏观经济继续向下，宏观经济运行环境仍然困难。受此影响，国民的消费意识与结构正在发生变化，消费意识明显减弱，大部分的国民在压缩开支，以安全度过经济危机。

03、房地产开发融资环境吃紧，资金困境进一步加剧

我国的房地产开发企业过于依赖外援，自有资金严重短缺这一事实，在融资渠道不畅、贷款紧缩的经济形势下，必然导致资金吃紧的窘态。尤其是中国的房地产，一直处于上行通道，房地产商普遍缺乏危机意识与应对危机的能力。在危机到来之时，开发资金来源给堵截了，大多数的房企只能“坐以待毙”，面对经济危机，束手无策。由于成交大幅度下降，房企的资金紧张程度将进一步恶化。

04、房价继续下降

房价下降主要来自于几方面的压力：一是自住需求短时间内很难大量激活，国人的危机意识还在增强，自然就压缩消费，对于住房这类大额消费品，更是慎之又慎，不到经济形势好转，不会轻易出手买房；二是炒家在按兵不动，住房很大程度上是炒家的介入才被炒热的，没有炒家的房地产市场，就像一台没有掌声的演讲，即使演讲很精彩，会场也是非常沉闷的。没有炒家介入，房地产不可能热闹。三是改善性需求被冰封，改善性需求是住房消费的主力，一个改善性买家的消费额度，是自住性买家的1.5倍以上，.改善性需求主要指向中高端价位的产品，这部分的需求没有解封，房地产市场也难见阳光，即使出现量价齐升的现象，也是短暂的无以持久的。综合而言，房价下行是显而易见的，至于降幅多少，这是不能说的，一说就错。

05、普通住宅是主流产品，将可能分得一杯羹

上面说了，改善性需求受到压制，但由于刚性需求在增长，一部分急需住房者和看不清形势而误以为房价已经触底者，是当前形势下的唯一买家。因而普通住宅还是可以找到一些出路的，但由于僧多粥少，难解房企之渴。

06、房地产冬天尚未真正来临，不少房企将死在冬季来临的前夜

2008年和今年的房地产市场，还没有出现较大的动荡，许多房企在勒紧裤带过日子，但这种日子撑不了多久，市场形势不好，产品无法出笼或者出笼缓慢，加上融资不畅、贷款紧缩，未来一两年内，将会有大量的房企因饥饿失血而死，那才是房地产真正的冬天，笔者担心，许多房企会死在冬季来临的前夜。

这里顺便对即将到来的五一楼市也做个简单预测，去年应媒体之邀，对2008年的五一楼市做预测时，我断言2008年五一黄金周的楼市是“失宠的王妃”，不幸被我言中。今年的五一楼市，我用五个字来概括：旺场不旺财。

理由：受这段时间的所谓“小阳春”“楼市回暖”大肆宣传的影响，许多买家以为楼市真的开始回暖了，将信将疑，不知内中行情究竟如何。在五一节期间，那些有购房需求的和部分没有购房需求但关注房地产市场者，会抽出时间前去楼盘现场踩盘。看楼的人会远高于2008年的任何一个节日，但真正出手的，却不多，买家也是在刺探市场情报，所以，今年的五一楼市是“旺场不旺财”。