二套房贷松动　房地产调控付之东流

10月8日晚间，央行决定下调存款准备金率和存贷款利率，国务院对储蓄存款利息税也暂时免征，在此基础上，还有哪些后续政策出台，是人们比较关心的。对此，有专家预测，第二套房贷政策有可能出现松动（新闻晨报10月9日）。

关于第二套房贷政策，也就是在一年前的2007年9月27日，中国人民银行、中国银监会发出通知，要求严格住房消费贷款管理，并具体规定：商业银行对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高。

毫无疑问，提高第二套房贷的首付比例，以及相应的提高房贷利率，是国家房地产调控政策的重要内容，对于打击炒房、抑制房价过快上涨，都起到了积极作用。在目前情况下，有专家预测我国要放松对第二套房贷的管理政策，我认为时机还不成熟。

不可否认，各地房屋价格尽管进入不同程度的下降通道，但房价的成本构成，一直属于模糊状态，很少向社会公布，人们对房地产暴利的疑虑难以消除，房屋价格距国际公认的家庭年收入比差距较大，远远超出多数工薪阶层的承受能力，并且，房价中的泡沫成份无形中增加了公众看“跌”的信心。如3月25日，CCTV《经济半小时》报道，武汉市一房地产公司，主动把楼盘价格降低30%，称降价后仍然有比较理想的利润空间；今天（10月9日）出版的《新京报》报道称，北京一业主，今年5月10日买了一套90平米的房子，当时每平米1，8万元，仅过了10天，这套房价就降低了14，7万元，为此，该业主把开发商告上法院，要求调整房价，享受与后购房主同样价格。

我看了这两则报道后，感到不论其报道的本意如何，但开发商不打自招的说明了一个问题，即：房价虚高或仍是暴利。试想：公布给社会的房价降低30%仍有理想的利润空间；90平米一套房子，10天后竟然降价近15万元，可见其降价的空间还有多大？在这样的背景下，如果松动二套房贷政策，必然会向公众传达房价“止降回升”的信息，使房价沿着去年开始飙升后的路径继续上升，无疑是对虚高房价的一种政策保护。

还有，如果在现阶段放松第二套房贷政策，最直接的一个后果就是鼓励炒房，紧接着就会出现“多米诺”效应，即：一旦放松二套房贷，有些地方政府或金融部门就会以各种理由和方式放松二套以上的N套房贷，再次形成新一轮的房价上涨，使我国近期显现的房地产调控效果付之东流，前功尽弃。

这样的估计，决不是夸张。因为我们面对的一个基本事实是：尽管各地的房价是在2007年比较大幅度上涨以后基础上的下降，可地方政府、相关协会、房地产开发商、一些炒房族等既得利益阶层，或呼吁“救市”，或称如继续调控会有“灾难性后果”，而大量中低收入者自住型购房需求因价格因素仍然难以满足。在这样的语境下，如果放松二套房贷，开发商、金融机构、地方政府等相关部门，毫无疑问的都会围绕着“炒房”这种各方利润最大化的“需求”去开展工作，普通居民的住房需求从利益导向看，必然会受到影响。必须承认：目前在国家出台的多项房地产调控政策中，见效最明显的就是“二套房贷政策”，这一政策如真的松动了，有可能彻底击碎不少中低收入住房梦想。

在我看来，为了使国家已经出台的调控房地产的各项具体政策落到实处，对第二套房贷政策，不但不应当放松，而且还应当把去年央行和银监会出台的政策更加具体化，如该政策明确规定，对第二套房贷首付不得低于40%，而且贷款首付比例和利率要随着套数的增加而增加。可到目前为止，地方金融机构很少向社会公布套数增加后的首付比例和利率，这就不利于该政策的完整执行。

关于住房问题，我国自2003年以来出台的多项调控政策都明确，困难群体用廉租房方式解决，高档商品房的销售对象是富裕阶层，而绝大多数的中低收入家庭，需要以经济适用房、普通商品房的形式解决。在这个调控目标没有实现的前提下，对于二套房贷的政策不宜松动，更不宜释放维护房地产行业暴利的任何政策信号。

作者：李季平 邮箱：qsdd-2008@163.com