陈真诚：再次下调双率难撼房市走势

——金融危机下的房地产深度分析之六

文 陈真诚

随着美国次贷危机引致的金融危机在全球经济尤其全球金融领域带来的危机恐慌还在继续甚至有增无减，并有迹象说明金融危机正从金融领域向实体经济蔓延。为了遏制当前空前的全球金融市场动荡，继澳大利亚本周二意外减息100个基点后，本周三，美联储降息0.5个百分点至1.5%并调降贴现率0.5个百分点至1.75%并发动多国央行联合降息。几乎与美国降息同时宣布降息的央行还有欧洲央行（将基本利率由4.25%下降至3.75%)、英国央行（将基本利率由5%下降至4.5%)、加拿大央行（将基本利率由3%下降至2.5%)、瑞典央行（将基本利率由4.75%下降至4.25%)与瑞士央行（将三个月期的银行同业拆息由3%下降至2.5%)。

10月8日，中国香港地区金管局突然宣布将贴现率调降100个基点，中国也加入此次联合减息行动中。

自9月15日突然宣布下调人民币贷款基准利率和中小金融机构人民币存款准备金率之后，中国人民银行已经连续三次下调1年期央票利率。尤其是10月8日起息的1年期央票利率，超出市场预期地下降0.973个百分点，为今年的最大降幅。而且，10月8日晚间，中国人民银行决定：从2008年10月15日起下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。从2008年10月9日起下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。同时，国务院也做出决定，自10月9日起对储蓄存款利息所得暂免征收个人所得税，使得一直遭受舆论质疑的所留存的5%的利息税暂时彻底取消，以增加居民储蓄存款利息收益和存款意愿。

这次下调双率，是中国今年最近不到一个月时间内的第二次下调双率。无疑的是，其主要目的是，政府争取将美国金融危机给中国经济带来的影响降至最低确保经济增长，也是中国人民银行以更加积极、灵活的货币政策应对国际国内经济形势的具体表现。本文作者陈真诚分析认为，这次下调双率其本身与房地产的直接关联不大，但对房地产或有一定的搭车利好。只是，由于这次下调双率，或有特殊背景，除应对美国金融危机、防止经济下滑外，可能还有基于外交上的考虑。客观来说，这次下调双率，属于针对整个经济形势可能出现变化而临时采取的预防性货币政策，并非冲着房地产而来，而且整个房地产基本面已深度异变，现实性的民生地产房价依然很高，不少消费者已从观望变成形成认定房价将继续下降的共识。暂停征收利息税，又事实上对降息形成一定的心理上的对冲效果。尤其是，“十一”长假期间全国房市的表现释放出信号对未来阶段性预期形成了打击。因此，这次下调双率，虽然在通过存款降息以对上市商业银行做出保护的同时降低房企的贷款成本和已买房者的供房负担，虽然可在一定程度上缓减正缺资金的房企的资金压力，但由于房市已经深度异变，消费者继续观望或弃购，房地产销售日益低迷，成交日益清淡，开发商通过销售回款的难度依然很大。而面对美国金融危机带来的可能性更高风险威胁下商业银行已更加谨慎放贷。因此，本文作者陈真诚分析认为，就整个开发商群体而言，遭遇资金链困难的开发商的资金压力情况，难以因这次下调双率而得到较大程度的好转。如此看来，与前一次下调双率对房地产的作用几乎一样的是，这次下调双率对房地产的影响将依然不大，难形成房价止跌或回涨的预期。事实上，也没多少开发商敢因这次下调双率而轻易采取逆市策略。这样看来，这次下调双率，除可能在短期内给房市带来部分实质性影响和舆论口水外，难撼房市走势。就整体来看，房市该怎么样还得怎么样。

而且，尽管再次下调双率，也难说中国将就此进入降息周期，还有待继续观察。

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