接（上篇）

第四部分 布局

八、产品制作

（一）核心思考

1、产品首先要有灵魂，其次要有明确的方向。

2、产品要满足市场定位的需要。

3、大产品设计必须符合功能要求，并为局部产品创意预留空间。

4、表现产品精神的东西更多地体现在细节上，要画龙点睛，“点睛”是关键之笔。

（二）基本思路

遵循“定位—用地条件—产品形式与形象—产品功能—产品意境—产品构造”这一基本过程。

在规划上既要体现项目形象，又要突出个性魅力，不同的功能区相对独立。

通过规划与建筑结构，充分表现度假、亲情主题，营造出度假环境和亲情空间。

在园林景观设计上，本着营造个性化特色景观的原则，至少要有一两项景观在邵阳、湖南乃至全国是独一无二的景观，让其成为当地提及率最高的景观，为城市增色。

（三）总体规划策略

1、因地制宜

（1）了解地貌特性、条件，尊重地貌特点。

（2）在用地范围内，重视不同性质的主体建筑之间，主体建筑与辅助建筑之间，建筑与园林之间的美学关系。疏密有致、高低错落、前后伸缩有度是最基本的原则。

（3）保持本项目与周边项目的协调，并充分利用周边项目的优势资源和靓点为本项目增色。

2、控制成本

本项目更多的是要追求神韵，而不是简单的华丽；更多的功夫是用在创意和设计上，而不是材料的堆砌。创意可能会增加成本，也可能会降低成本。

3、可操作性

好的创意和方案设计，一是要满足技术上的操作性，二是要满足功能使用上的可操作性，三是在经济上具有可操作性（在投资所能承受范围内，有利于品牌建设并被市场所接受，由此产生良好的利益回报）。

（四）总体规划特点

1、项目现有经济指标

总用地面积：223455㎡

总建筑面积(含地下室)：688721㎡。

其中：住宅：591468㎡；

商业：25884㎡；

宾馆：21000㎡；

幼儿园：2385㎡；

会所：2036㎡；

其它配套用房：500㎡；

总户数：4286户；

地下车库：45457㎡；

停车位：2015个(地下：1515个，地面：500个)

建筑密度：16.4%

容积率：2.88

绿地率：46%

2、技术经济指标修正建议

以上指标做如下修正：

宾馆：21000㎡；建议修正为30000㎡

会所：2036㎡；3000——5000㎡

停车位：2015个，修正为2857个（按“户数：车位=1.5：1”）

2、总体规划概述

（1）原总体布局示意图

修改思路：

A、根据北高南低、西高东低的原则，同时考虑区内各楼幢最大限度取景，我们建议将项目西面靠人工湖处的4幢高层移至项目西南端，沿规划路一字排列。如果将高层放在西面滨湖位置，人为将高层后面的小高层的湖景、山景、园景给遮挡住了，会削弱高层后面楼幢的价值。移至西南面，既保障了区内楼幢取景的需要，又将高层边沿化了，成这项目的一道象征性的屏障。

B、将小区靠公园入口处设置一个入口，该入口定位为本项目的形象入口，仅供人行，限制车辆出入。在建设上，体现品位、档次、艺术性。因为公园是市政公园，具有较好的人气，与公园入口并排，等于将本项目在更深层意义上与公园完全融为一体，并且本项目首期开发，是在靠近公园入口处。原规划中的雪峰路主入口不变，作为本项目的主要进出口，以车辆进出为主。

C、对原规划中的雪峰路主入口处的平房，即配套用房、商业用房等，移至路边，不要深入到小区内部，使其从小区中独立开来，避免影响小区的居住环境，降低居住品质。

（2）景观与园林

A、园林景观风格确立

本项目的主题确立为“度假式亲情生活区”，在园林景观的构建上，要充分表现这一主题特色，通过园林景观的构建，进一步丰满主题形象，深化主题内涵。根据“度假”“亲情”这些词汇，我们在确立园林景观风格时，很容易联想到“原生态”“体验”“交流空间”等词汇。根据这些联想词汇，我们就很容易为本项目的园林景观风格定下一个总基调：

现代型原生态体验式园林景观

在表现原生态的体验主题时，要导入现代元素，也就是力求避免出现过于古典的风格。所谓原生态，就是充分尊重原汁原味的自然山水，不做过多的艺术加工，或者在艺术加工的基础上，充分表现出原汁原味的自然山水景观原型。尽量少用西方的“几何”式园林。

中国的造园艺术，以追求自然精神境界为最终和最高目的，从而达到“天人合一”的审美旨趣。它浸润着中国文化的内蕴，是中国五千年文化史造就的艺术珍品，是一个民族内在精神品格的生动写照，是我们今天需要继承与发展的瑰丽事业。

本项目的造园、造景思路：以中国古典自然山水园林为母体，适当加入西方几何式园林中一些相对自然的园林元素和庭院式表现形式，以水为形、以绿为面、以木为架进行展开，吸纳后现代主义气韵，加入现代审美情趣，尽量使园林不受建筑轴线的制约，追求一种今古自然神韵，并且充分把山、水作为符号，表现现代的动感飘逸之美，赋予园林于深邃广袤的思想灵性。

B、主题景观设计思路

这里，我们围绕“山”“水”大做文章，在项目中把“山”“水”作为主题景观，进行深化、演绎。

采用点、线、面互相配合的方式。水、植物为整个园林的基调，即以无处不在的水渗透到花丛、绿地、石逢、墙壁、路沿。并以特色植物、人工小品点缀。

（6）主要景观构建

本项目的最大特色是公园、山和湖水。在构建景观时，我们以此为原料进行加工。同时，景观的构建，必须主题鲜明，戒除无主题景观，要具有记忆性、传播性，让人一看就会留下难忘的记忆，并且看过之后，市民会自动向亲朋好友介绍，要达到这一目的，景观就必须是独一无二的。力求让本项目的景观，成为邵阳城市的风景线。

按照系统性、记忆性、创新性、传播性原则，我们构思了3大主题景观：彩虹喷泉、沙滩泳池、枯河。

■景观一：彩虹喷泉

景观介绍：以人工手法，制造一“水滴石穿”、“滴水之恩，涌泉相报”、“节约用水，从点滴做起”等都是关于水滴的语汇。

彩虹是一条由红、橙、黄、绿、青、蓝、紫7种颜色组成的光带，在视觉上具有较好的审美情趣与象征意义。

彩虹现象的出现，是灾难完结，重建新时代、新文明的开始。彩虹是多色和谐共存的象征，也是一切重新创造的象征。

彩虹本是一种物理现象，但因具有多种颜色，各色共在而形成一体的美丽。人类文化常将彩虹作为一个符号，象征了不同的多元可共同构成一体，而这一体不是铁板一块的一体，却是与多元合成的一体。

一体中有多元，多元中有一体，才能构成彩虹。这多元能共构成一体，关键在多元能和谐并存，这可称之为“和而不同”。彩虹的特色，就是“和而不同”，“多元和谐”。如此才能构成彩虹特有的美丽。 这也正好揭示了本项目不同的业主“和而不同，多元和谐”

造景方法：采用喷泉，通过技术处理，令喷泉喷射而出的水线交织成彩虹形态，再通过灯光为其着色，形成“宛若天工”的自然彩虹景观。

目前，在全国没有类似景观，该景观一旦造成，将会成为国家级景观，并且很快就会为人所模仿。

景观位置：设在小区北部中间靠湖水的广场上。如图：

■景观二：沙滩泳池

景观介绍：注水的游泳满世界都是，并不新鲜。本着创新的原则，我们策划了一个沙滩泳池，将传统的泳池里的水换成沙子，让住户投入其中，享受细腻沙子在光洁皮肤上滑过的美妙感受，在沙滩游泳的同时，还可以享受阳光浴。沙滩

泳池比水泳池更适用、更简便、更安全，尤其是更具有观赏价值，同时，让人体验回归大自然的全新感受，符合原生态、体验的造景思路。

造景方法：在小区内建成一个与传统水游泳池一般大小的泳池，池内不注入水，而注入精细、柔滑的细沙。池底和池边铺20——40厘米厚的细滑沙子，岸和池采用斜坡式过渡，踩着沙子慢慢下池，给人以回归自然的感觉。

目前，在全国没有类似景观，该景观一旦造成，将会成为国家级景观，并且很快就会为人所模仿。

景观位置：设在小区的相关山谷处，或者设在山谷的停车场上盖上。如图：

■景观三：枯河

静态的、流淌的河流，我们见得太多，尽管这些河流给人于激情、澎湃、柔美的视觉感官，但是却很少能给人于警醒、启迪、思索……有见于此，我们策划构思了一种独特的景观——枯河。

枯河，让我们想到世间沧桑，让我们想到沧海巨变……

也许从前是一条源源不断、澎湃汹涌、清澈见底的河流，不知道什么原因，现在变成了一条枯河……

这条枯河，应该见证了不少的历史与风雨变迁……

枯河，能让人想到“环境保护”，因为过量无序的开垦造成植被的破坏，导致沙漠化严重，比如著名的“罗布泊”原来就是水草丰美的，现在都干涸好久了……

让人想到干旱？

也让人想到“老树昏鸦” 。

也许……

如今，留下的，是回忆、是思索、是浮想……

立此存照，发人深思……

伫立枯河边，不仅仅是凝重感……更多的是人文关怀。

造景办法：依山势开设一条没有水的河流，河流干枯，河床、河底裸露，河床、河底露出干枯的裂缝。

枯河景观在全国罕有，容易成为全国性著名景观，有利于大幅度提升项目魅力。

设置位置：在小区的一个山谷处。如图：

（7）、辅助（点缀）景观构建

■景观一：龙抬头景观

自用人工湖和自然山体，制作一些些关于龙的文化景观，龙，是中华民族的图腾。并且在风水学上，龙是吉祥的象征。

在项目对面的人工湖中心位置，制作一个“龙抬头”景观，站在小区广场上，可以一览无遗。该景观主要暗示本项目所在地，是风水宝地。

该景观在造型上要逼真，同时以多种灯饰点缀。

■景观二：迷路步廊

将步廊伸至水中三至五米，通过巧妙设计，形成回环，让人走上去会有迷路的感觉。

■景观三：休闲走廊

沿河边建一条1000米左右的水上骑湖木廊，每块木板间留出空隙，可以隐约看见下面的湖水。走廊约2米宽。上面摆设一些躺椅、遮阳伞。供住户闲暇之余在此休憩、赏景。如图：

■景观四：灯饰乐谱

在休闲走廊外的人工湖靠项目处的沿湖岸边，用霓虹灯构建一条乐谱景观带。按照音乐的五线谱进行造型，乐谱闪烁跳跃的霓虹灯光，伴随着碧波荡漾的湖水，相映成趣。

■景观五：风玲台

在小区最高山峰处，设置一个风玲台，营造出如天籁一般的大自然乐章。微风吹起，似有似无的风玲声响起，清脆悦耳。达到人与自然的的交流。

（8）三大形象景观

三大形象景观主要包括建筑景观（建筑风格、外立面设计）、小区入口、小区内广场三大部分。

A、建筑景观

建筑物本身就是一种景观，是城市天际线的构成。本项目的小高层/高层公寓、特色商业街、酒店、别墅、象形建筑、文化建筑等都是最好的景观表现形式。所以本项目的建筑风格设计非常重要，是项目景观构成的重要界面。

根据前面的策划思路及主题形象，我们建议如下：

公寓建筑：采用后现代主义风格，部分适当导入岭南式庭院形式。

主要体现时代特征，外观明快、简洁。不要过分的装饰，更多的以建筑轴线、构件等作为建筑物表情的主要表现方式。一切从简约、美观、耐看出发，讲究造型比例适度、空间结构实用美观，体现现代生活快节奏，但又富有生活朝气的含义。

建议可考虑参考星河湾的建筑形式，屋顶统一采用坡顶，这正好有利于本项目在顶层开发空中别墅。

外立面色彩：建议项目外立面色彩以深紫沙红为主色调并配以少数乳白色为点缀，凸现出高贵、权力、财富、活力象征。如图：

酒店建筑：酒店属于五星级标准，建筑风格应该体现简约、时尚、稳健、霸气。最好采用艺术建筑，成为邵阳的标志与城市景观至高点。如图：

商业建筑：商业建筑属于低层建筑，应以简洁明快为特色。

别墅建筑：建议以现代时尚为面，以古典为点。可考虑采用平顶式建筑风格，彰显时尚现代感。因为古典式建筑太多，并且有泛滥之嫌，而现代风格的别墅却甚为鲜见。

平顶别墅可以与高低落差较大的自然山地形貌形成辉映，同时可有效减轻落差过大的视觉效果。如图：

B、入口景观

项目入口分为4个：1个形象入口、1个主入口、2个次入口。

形象入口：在公园入口处。

主入口：建议设在公园入口处。与酒店入口放在一起。

次入口：分别设于项目南面的雪峰路、雪峰路与项目西边的规划路交汇处、项目西边的规划中间位置可以考虑增设一个小的人行入口。

车行入口：雪峰路主入口及雪峰路与南边的规划交汇处为车行入口。

人行入口：形象入口及项目西边的规划路中间的小入口为人行入口。

实现人车分流。

形象入口景观：建议拿出一定的地块做一个入口广场，主入口是项目的形象，也是项目与市民接触的第二界面。入口广场占地面积约9000㎡，营造一些水系，点缀部分雕塑，同时设置一些休闲椅，呼应度假、亲情。让小区住户或者外来探访者，在此小憩。两旁为乔木绿化及部分停车场，广场中央根据地形设置台阶绿化，整个广场大气开阔，远景丰富，聚心力强，主要功能为满足人流疏散及停车需要。在广场上，散落一些石头，石头周边长有青草，给人一种自然生态之美。如图：

C、（临水）广场景观

小区内广场是项目的灵魂，也是小区呼吸道。该广场设在小区北部中间临湖位置，与小区的雪峰路次入口形成一个中轴线。

广场景观主要以喷泉彩虹为主要景观构件。同时在喷泉广场周边，设置造型别致的桌椅、阔叶植物，在广场空旷地方，偶尔设置一些观赏石，制造原生态氛围。如图：

（9）小区绿化与造园方法

充分利用地块自然地貌，保持地貌原形，保留地块上现有的树木。

D、 植物选择与造园处理

区内采用一些珍稀植物，丰富小区环境。可考虑选用乔木：银杏、白玉兰、大叶山槐、稠李、日本樱花、紫椴、五角枫、栾树、山桃、碧桃等。此外，种植多种灌木、地被植物及水生植物。为保证自然更替绿色，植物配植采用平坡结合、乔灌结合及花草结合的手法，既丰富植物的层次又达到扩大绿化面积的效果，同时采用常绿植物及落叶植物营造四季景观，让业主足不出门坐享四季景观。

可部分选用盆栽，弥补冬季植物之不足。如图：

B、叠石的自然胜境

“源于自然，胜于自然”。 考虑以黄蜡石为主要园林景观用石。黄蜡石质地细腻、石料表面光洁度好，油润感强，外观色泽艳丽，最具特色的是富含玛瑙玉质纹，布于环境中，增添园林质朴自然的气息。池塘、山溪在黄蜡石的衬托下，更显轻盈、活泼、明澈，宛如天成，水石相依的幽静环境，令人流连忘返。也可以考虑采用一些其它色彩的蜡石及平常的石头，用平常的石块叠出多种寓意。如图：

C、地形高落差营造的园林立体感

在设计上，通过艺术处理，表现本项目的自然山水庭园，结合静态、动态水景，顺应地形特点，巧妙运用“对景”、“借景”、“障景”体现大自然山水之美的造园手法，利用丰富的差异性园林语言。在起伏跌宕的山势中，生气盎然的乔林灌丛间，极其自然地串引溪流、跌泉等活水体系，山为水用，木为林用。山水有机的灵动，呈现出 “丰盛”“珍稀”“灵动”“幽雅”的品鉴感叹。如图：

D、水岸诗境生活

本项目北部水面环绕，碧波荡漾，建议将会所的一半建在水上，一半在岸上，打造全省最具诗意的景观最佳的楼盘会所。形成小区内一道独特的水上建筑景观，形成水中楼阁的特色。座落在湖面上的私家会所，湖光山色尽收眼底的多种景观，广袤的湿地、隐匿在山中的亭台楼阁、水岸上蜿蜒的木桥，佐以丰富多样的植物，形成自然神韵的起伏跌宕、辗转四季中流淌的诗意情怀。如图：

同时，利用人工湖，在项目临水沿岸设置一些亲水度假平台和水上阅读性、故事性雕塑，供住户使用。如图：

（10）道路交通系统构建

道路交通组织，是小区的脉络，也是小区人流与车流导向。本项目的道路交通系统，可以基本按照开发商的规划图进行，比较符合人流导向与车流导向。

（11）围墙设计

一个小区形成的独立世界，围墙就是这个独立世界的界限与标志。围墙反映出小区的精神风貌。根据本项目的特点，建议围墙采用铁艺形式，表现现代时尚风格，同时以砖柱间隔，彰显稳健。

（五）建筑结构、风格设计特点

1、主题建筑风格与外立面确立

采用现代时尚简约型风格。具体参见前文的“建筑景观”章节。

中国传统建筑多是青砖黑瓦、白墙（石灰粉刷）黑瓦或红（朱红）墙绿瓦。

中国传统建筑风格最显著的特点：一是坡层顶。在屋脊和屋檐两端处作向上姿势的艺术处理，在屋脊的中间位置还会搞些装饰物；二是木门、木窗和木窗格。

本项目是高档住宅小区，因而外立面色彩应素雅、庄重、大气，建议采用紫砂色或青灰色并根据不同部位作深浅调节。

色彩建议采用明快与庄重相结合的搭配方法，明快色系：以桔红、紫红为主。庄重色系：以浅灰、紫兰为主。

2、首层及架空层处理

（1）首层带花园复式：本项目的地块为自然山体形态。建议部分楼幢的首层做成带花园的复式住宅，这样既充分利用了山地形貌，又实现了利润最大化。一般首层的售价较低，如果做成带花园的复式，售价就可以提高。

（2）首层架空置景

将部分建在斜坡上的楼幢（吊脚楼），在首层或者地下悬空层，设计成休闲观赏性景观，摆些花草、石头，局部可以营造出小桥流水景观。架空层的造景尽量采用自然原生态手法。局部架空层可作泛会所使用。如图：

3、楼幢入口、电梯大堂与楼层空间设计思路

根据度假、亲情的主题，我们在考虑建筑结构设计时，要充分表现出度假与亲情的主题，充分营造出度假与亲情交流空间。

（1）小桥流水式楼幢休闲入口：以度假的方式融洽邻里关系

项目地块跌宕起伏。许多楼幢建在半山腰上，为有效利用这一地形优势，同时深化项目“度假式亲情”主题，我们构思在每幢建筑楼的入口处，设计出一个“小桥流水”式入口景观。在每幢楼的入口处，建设一个小拱桥，拱桥下是潺潺流水。小拱的里端，设置一个小型场所，放几把休闲椅凳，摆几盆花卉或者种植一些常绿植物。该休闲场所，就是一个亲情交流空间，给本楼幢的住户提供一个可以在此互相认识与交流的场所，增进楼幢里住户之间的感情。

同时，该“小桥流水”楼幢入口，成为全湖南所没有的一道独特而别致的实用性休闲景观。如图：

（2）亲情交流式楼幢大堂

通常每幢建筑楼的电梯大厅，都是一个普通的大厅，除了乘坐电梯外，基本上没有其它用途。本策划方案，考虑将每幢楼的电梯厅做成休闲式电梯厅。所谓休闲式电梯厅，只是给电梯厅赋予了一个概念。在电梯大厅的设计上，设计出一个凹进式空间，该空间同样系“亲情交流空间”，摆放坐椅、茶几，供住户在此拉拉家常，同时也可以作为来访者的临时休息处。

（3）亲情式楼层交流空间

在每层楼的公共走廊的一端，设置一个摆放坐椅、茶几和盆栽的休闲交流空间，供同住一层楼的住户，在闲暇之余，于此聊聊家长里短。该休闲空间，可以位于走廊的一端，也可以设计成半凹进式。如图：

（七）房型设计特点

这里仅就公寓房型提出建议。

1、房型设计要点

（1）居室面积的均衡。一般来说，一套房子动静区比较好的比例一般为：三居室五五分，两居室六四分，一居室七三分。而动区中起居室与其他空间大致七三分。

（2）功能空间的可变性。比如墙可以拆掉，改变户型格局；比如三室两厅两卫，餐厅是明餐厅，可以改成一间客房；比如把衣帽间和卫生间打通，改造成大卫生间。

（3）客厅不是越大越好。客厅太大了，就要占别的居室空间。要注意均衡。起居室窗户也不是越多越好，否则，采光好了，却不利于家具的摆放。

（4）交通通道的交叉。起居室的好坏，核心就是交通的问题。交通包括显性交通和隐性交通。除了无法放置家具的显性交通通道外，更多的是设置在家具之间的隐性交通通道，而这些是决定一套起居室有效使用率的关键。

2、各功能区设计要点

◆门厅

门厅，又称玄关，是入户的过渡空间，既可以给住户换换衣物和鞋，不会把外面的尘土带进屋，又避免一览无余，使坐在客厅的人不自在。缺乏这部分空间，就少了“曲径通幽”的感觉。因此，在条件许可的情况下，尽可能做出一个门厅来。门厅的面积一般为3平方米——5平方米。

注意：有些户型是将居室入户大门后的过道定为门厅，这要看过道的宽度是否能放置衣柜或鞋柜，否则就只能是简单的“过渡空间”，而非门厅。

◆餐厅

餐厅目前分为三类：与门厅共用、与客厅共用、独立餐厅。前两者可以更有效地利用居室面积，但往往处于户型的灰色空间中，采光不太好。而独立餐厅，尤其是带窗户的明餐厅，则避免了上述缺点，但比较占面积。餐厅的面积一般为6平方米——12平方米。

注意：餐厅应尽可能和厨房、公共卫生间集中在一起，上菜、如厕都会方便一些；餐厅一定要在户型的外侧，与静区的卧室分开，避免产生干扰；和客厅共用时必须设在厨房一端，不然总是横穿看电视的区域，是件尴尬的事。

◆客厅

客厅是户型的中枢，也是整套房子里最大最重要的部分。设计客厅时，开间很重要。现代家庭中的电视已经是29英寸以上，按照测算，人体与彩电之间的距离，应相当于彩电屏幕宽度的7倍以上，所以客厅的开间最少也要3.9米以上。通常客厅的开间为3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米等等。开间和进深的比例一般为1：1.5，所以，3.9米面宽的客厅对应的进深应该为6米左右，如果进深大过6米，客厅的舒适度就会降低。

注意：设计客厅时，要方正、明亮通透，有好的视野。墙面尽量少开门，通常在与窗户夹角的两堵侧墙要至少3米之内不要开门。一方面有利于摆放电视机、沙发和家具，另一方面也可避免穿堂现象。比较理想的客厅是整个空间要独立，除了入口和阳台的推拉门外，不要有门。还要注意不要让卧室直对着客厅的门，造成干扰。客厅的面积一般在20平方米——50平方米比较适宜。

3、项目户型类别设置

根据对邵阳房地产市场的调研，发现邵阳以大户型为主，小户型的市场接纳度较低。

（1）户型类别

本项目建议开发如下户型：

（2）套数比例

以两种三房二厅、四房二厅户型为主力户型，两者加起来的比例必须占总户数套数的70％以上。

本项目户型套数比例建议如下表：

（3）主力户型设计

本项目主力户型(三房二厅、四房二厅)建议采用二款户型设计，以满足置业者不同的需求。其中，“三个卫生间，双阳台”的户型设计属本市首创，最大程度满足置业者对居住私密空间与便利的新需求。

4、产品创新

（1）创新要点

A、把握需求。了解目标客户的文化、职业、心理特征，挖掘需求，满足需求。

B把握方向。本项目的客户多是精神高压人群。

项目应该是一个给氧气舱和精神动力的补给站。如何有效缓解精神压力，也是本项目主题“度假式亲情生活区”的用意所在。

C、把握思想。在每一个人的潜意识里，都有对浪漫的追求，但只有在浪漫的环境中，浪漫才有可能实现。

D、把握原则

（A）尊重人性原则；

（B）差别化原则；

（C）实用性原则；

（D）客户认同原则；

（E）成本适度原则。

（2）户型功能结构创新

A、推出三卫户型

在邵阳楼盘中，除复式、别墅外，户型中卫生间的数量最多的只有2个，本案提出设置3个卫生间，这在邵阳属于首创。

B、望湖单位推出休闲浴室（卫生间）

在望湖单位，设计出望湖的卫生间，让户主在沐浴、如厕时，可以欣赏户外的湖景和公园景观，呼应“度假”主题。如图：

C、推出阅读式卫生间

卫生间是一个不被派上其它用途的设施，本着细节生动化原则，表现人性关怀，我们对卫生间进行了创新，在湖南首次推出“阅读式卫生间”。

很多人都有上卫生间看书的习惯，但一般的住宅往往没有这项照顾人性的设计，为此，本项目可以设计把书吧引入到卫生间，满足住户所需，应该是一件令人非常惬意的事情。其做法只是在卫生间的适当位置（如，如厕位旁边的墙壁上）增加一个阅览架（或者在墙面打几个斜插空）并摆上几份报刊（时尚杂志、故事类的书籍）即可。

卫生间的其他创新点：

增加通透性，主人房卫生间与卧室间采取玻璃隔墙、无隔墙或半隔墙带窗的方式。

（八）功能配套

1、配套设置的总体思考

（1）小区的配套设置不应该仅仅是为满足业主的基本需要，同时应该考虑一些特色配套，以增强项目的竞争力。

（2）项目的配套不论是大而全，还是小而精，如果仅仅看成是配套，其经济价值就难以充分体现。

2、配套的差异化及价值体现

（1）配套的差异化，一是配套选项差异，二是配套功能部分规模差异，三是功能项目风格差异，四是配套部分经营理念差异。

（2）功能个性（“物”）与经营理念（“人”）决定配套的价值，更抽象化说差异决定价值。

3、配套与主题呼应思路

一是建筑风格与装饰风格特别是功能区的公共空间与主题保持一致，并作为主题思想与文化的具体形式与内容表现。

二是配套功能区的命名和经营中主题活动的策划、组织应可能与本项目的主题衔接。

4、配套设置

（1）基本配套

A、会所

规模：建筑面积在3000平方米以上。

构思：会所是楼盘的一个基本配套。本项目的会所建议开设如下功能：

（A）文化活动室：含图书报刊阅览、棋牌等。

（B）健身室：含健身运动、娱乐活动、乒乓球、桌球等。

（C）饮食娱乐室：风情咖啡、情调酒吧、桑拿等。

（D）视听体验室：专门辟出一个房间，做成迷你的小型电影院，可容纳30—50人左右。每个星期五、六、日晚上播放立体电影。

B、购物中心

规模：500—1000㎡

构思：可考虑在会所内设置一个小型商城，为4000多住户解决日常生活所需。

C、美容美发中心

规模：100㎡-120㎡

构思：美容美发中心引入品牌店进驻，不允许提供非正规服务。服务价格只能略高于市面价（市面价＋20%）。设置在会所内。

D、停车场

（A）室内停车场：利用山谷设计室内停车场。

（B）在小区入口广场周边设置露天停车场。

（C）在小区相关宽敞区域设置露天停车场。

停车位数量应与住户数量赞同，或者稍低（住户：停车位=1.5：1）

（2）特色配套

这里的特色配套功能一是在本市范围具有唯一性或领先性的项目；二是有特色的局部功能。

特色配套的设置，主是目的有二：一是深化主题（度假、亲情）；二是增强项目的竞争力。

A、零岁教育基地

规模：1000—2000平方米。

构思：这是借鉴美国、意大利等国家早期教育方法而优化和创新得来的教育方式。让孩子还没出生的时候就开始接受教育，是优生优育的实践证明。孩子的成才是父母的心愿，也是父母的责任，邓小平说过：“教育从娃娃抓起。”现在我们不仅要从娃娃抓起，更要从婴儿抓起，并以此为卖点，让业主体验本项目对孩子的关爱和超前的教育体验。“零岁教育”实际上就是胎教。

“零岁教育基地”分为音乐教育区、汉语文化教育区、外语文化教育区、数字运用区、绘画艺术鉴赏区等区域，并配有专业人士指导。

B、跆拳道、瑜伽训练馆

规模：分别约500㎡和400㎡

构思：简单装修，墙壁、天面只需水泥砂浆打磨即可（瑜伽训练馆需要铺装木地板），再配上简单的灯光。附带更衣室。采取外包方式经营。设置在会所内。

C、滑草场

设置理由：滑草运动，是一种类似于滑雪的运动，利用草地的地势差和履带及轮子的配合，创造一种高速下滑的感觉，带给运动者无限的刺激快乐。通过滑草运动让小区住户间接感受滑雪运动的乐趣，让身在湖南的人们也能体验北方滑雪的滋味。

操作方法：利用本项目的地势落差大的特点，建造一个小型滑草场，让业主们体验飞速下滑的刺激感，使他们的身心得到释放。如图：

D、种植园

设置理由：

老年人常思过去，喜欢回忆，并且容易触景生情。年轻人谈恋爱,总是找不到新鲜的、原生态的浪漫方法。能够购买本项目的客户基本已经脱离了农耕时代,成为富裕阶层了，应该很长时间没有接触到田园生活。所以设置种植园第一是可以帮助老人回忆年轻时的岁月，增强老人对小区的依赖性；第二也可以唤起人们回归自然的心态，第三可以给中青年人提供一个新鲜的浪漫方式。第四，一家老小也可以体验种植的乐趣，同时起到教育小孩的作用。种植园可以帮助业主打发无聊烦闷的时光，为生活增添田园牧歌风情。

操作方法：在小区内辟出一块土地，建造一个100——200㎡左右的种植园，满足住户寻找田园牧歌式生活情趣的需求，让他们体验农家生活，同时园内配置一些锄头和水桶等用品，并出售树苗、花苗、肥料等农产品。男人（年轻人）锄地，女人（老人、小孩）浇水，让他们找到男耕女织的朴素家庭情感，增进彼此感情，修身养性，锻炼身体，别有一番情趣。

E、按摩走廊

设置理由：按摩走廊其实就是通过鹅卵石对脚板底的刺激进行的一种脚底按摩，据《黄帝内经》的《足心篇》中简述脚底按摩原理：人体器官脏腑各部位在脚底都有反射区，用按摩刺激反射区，通过血液循环、神经传导，能调节机能平衡，恢复器官功能，收到祛病健身之效。现代医学又对脚底按摩所起的作用进行了总结，主要有以下功能：

（A）促进血液循环之顺畅。

（B）疏通人体能源循环管道之障碍。

（C）促进器官部位功能之正常与各器官系统间的协调。

（D）增进内分泌之平衡，缓和趋于紧张之系统。

（E）排泄体内毒素杂物，维护健康。

（F）加强新陈代谢功能，保持青春活力。

（G）刺激细胞产生活力，防止老化。

（H）恢复退化的器官机能，预防生病。

（I）免打针、免吃药、疗效神奇。

因此，本项目从养身·养生和健康角度考虑，建议设置按摩走廊，成本不高却功能巨大，是小区实现人文关怀的主要表现之一。

操作方法：只需要在水泥路的表面铺上光滑精致的鹅卵石，脱鞋在上面行走，就可以起到按摩作用，消除他们的疲劳，并为项目赢得口碑。同时在按摩走廊的边上设置一块健康导示牌，上面标出脚底按摩对促进人体健康的作用和功能，建议按摩走廊的长度不要超过50米。在按摩走廊旁边配置几张木制或者石凳，供人们休憩之用。如图：

F、音乐疗养谷

设置理由：音乐可以促进健康，消除身心障碍，还可以增强记忆力、活跃思想、丰富和改善情绪状态。利用音乐疗养，可以让人们在享受音乐之余，身心得到释放，体验音乐给生活带来的乐趣。

操作方法：在疗养谷内放置一些石台、石凳，种上一些竹、树、花，然后在谷内播放轻音乐、钢琴曲等音乐，创造一种优雅的氛围。如下图：

（九）售楼部

1、售楼部选址

方案一：售楼部位置建议安排在项目的会所内，本项目在建筑施工时，先把会所建设好，一则显示开发商实力，二则可以在会所正式投入使用前，先作售楼部使用，避免重复建设。

方案二：建议考虑购置一艘观光游轮作售楼部。售楼结束后，可作为水上营业性游乐设施。如图：

2、售楼部功能设计

入口区→咨询接待区→模型展示区→广告图画→影像播放区→洽谈区→签约区→收银区（含办公区，有间隔）

功能分区

项目售楼部划分两层，一层功能划分为：接待区、洽谈区、展示区、放映区、休息区、卫生间；二层功能划分为：办公区、财务室、储藏室、更衣室、经理室等。如图：

3、售楼灯光与背景音乐

灯光须明亮，在角落位置设置一些带色彩的灯光，体现一种情调。

播放具有浪漫情调的轻音乐，音乐声达到似有还无的效果，给人感觉像是从远山飘来。

（十）样板房

本项目系邵阳地区高档社区。建议建设一些样板房，起到促进购买的作用。

样板房的设置是为了给消费者直观的感觉，通过样板房的建造，模拟消费者入住后的生活方式，从而增加购买欲望。因此样板房要极力营造“家”的温馨感。而且本项目力推的创新产品——阅读式卫生间、休闲式浴室等，必须依靠样板房才能充分展现其魅力。

1、样板房种类设定

为方便消费者参观样板房，建议最好选择未来可售的套型做样板房，这样就避免了重复装修与建设。如果实在不行，在售楼时，楼盘尚未建成，则可以考虑在会所装修几套临时样板房。样板房只装修主力户型和次主力户型即可。

2、样板房家具概念提示

尽量展现度假、亲情和生活特色，家具选用造型独特、典雅的象形款式，这有利于刺激购买。如图所示：

现代时尚型——玻璃材料、布质材料，白色，明色调为主

传统高贵型——红木、樟木等木质材料，紫色，暗色调。如图：

3、样板房装饰提示

充分表现度假与亲情主题——要求在样板房的配饰和挂画上，多选用能表现度假与亲情内涵的饰物、挂画等。

（1）、客厅装饰设计

现代型：多用玻璃引入阳光，以白色调为主，给人明快、简洁的感觉，家具也以简单为主，而且数量不多，给人空间广阔的感觉。

古典型：以黄色调为主，多配沙发之类高档家具，灯具多用吊灯，给人温馨典雅的味道。如图：

（2）、厨房装饰设计

观赏型：开放式设计，与餐厅连为一体，中间设置玻璃等屏风里外通透，体现休闲度假风格。

实用型：面积较大，适合多人作业。如图：

（3）、主人房装饰设计

休闲式：色彩明快，阳光充沛。建议采用全落地玻璃、转角窗、转角阳台。

华贵式：装饰隆重，气派。如图：

（4）、儿童房装饰设计

趣味型：摆放各式玩具，启蒙物品

舒适型：简洁、明亮。如图：

（5）、书房装饰设计

细腻型：书台、阳台、室内装饰均表现典雅与休闲韵味，富有书香气息。

普通型：简约书柜、写字台，普通装修。如图：

（6）、浴室装饰设计

家庭浴室通常有思考型、阳光型和奔放型几种形式，这里建议呼应主题，采用度假休闲型。如图：

度假型：全落地玻璃（从里面可看清外面，外面看不清里面），空间宽敞。浴室用具采用时尚休闲型。如图：

（7）阅读式卫生间

将简易皮质书架或者墙面嵌入式书架充分表现出来，并且摆上书刊。如图：

4、样板房细部处理

★墙身、天花：采用高级环保漆，局部采用石膏造型装饰线。

★门：每户设优质防火防盗门，配可视对讲门禁系统。

★窗：高级铝合金窗框配透明浅绿（蓝）色玻璃，浴室采用喷砂玻璃。

★阳台：采用安全铁艺栏杆、落地式铝合金门框玻璃推拉门。

★安全防护：配置双保险门锁。

（十一）模型制作

1、模型制作总体思路

一是邀请模型制作水平较高的专业机构制作，避免粗制乱造而影响项目形象。在形象表现方面要舍得花成本和下功夫。

二是从总体到个体到局部，从建筑到装饰到园林景观，尽可能全面地展示项目的特色与内在元素。

2、模型制作种类

（1）总体模型

（2）项目个体模型

（3）景观模型

（4）房型模型

3、模型摆放

总体模型最好摆放在客人进入售楼部入口左侧或右侧的第一视线位置，景观模型与总体模型并列摆放，其他体积较小的模型选择靠墙壁处位置依次摆放。

建议一定专门制作一个项目景观模型，因为本项目有公园、有湖，景观是本项目的最大优势资源。

（十二）开发节点的把握

1、分期策略

“四两拔千斤”是房地产投资的不变规律，资金链的维护是房地产开发得以持续发展的最重要条件，项目滚动开发和良好的融资渠道将保证资金链的健康延续。

除单体建筑外，具有一定规模的房地产项目，都会采取分期开发的策略。

2、开发分期及理由

建议本项目建设分三期开发：

第一期：开发项目东部片区，因该片区与公园入口相邻。一是与市政主道接近，二是容易形成氛围。通过首期开发，实现利润的第一次积累，利用首期资金滚动开发二期项目。

第二期：开发项目中间部分（自东至西）和部分商业，第二期开发，建议将所有的配套全部建成，因为这时基本已经有或者即将有业主入住，同时，配套建设有利于显示开发实力，增强买家信心，实现利润的增长。

第三期：开发项目的西边部分和酒店、商业。之所以把酒店和商业放在最后开发，是因为目前该地段尚未成型，商业的旺盛需要假以时日，待第三期开发时，项目已有业主入住，项目的人气将逐渐兴旺，这时再开发商业和酒店，容易成功，同时不会占用资金。

此外，另外还可以考虑一种四期模式：第一期：开发项目东部，第二期开发项目中部，第三期开发项目西部，第四期开发商业和酒店。

（十三）项目命名

见“恒泰项目命名方案”。

待续