牛刀：宏观经济层面不支持房价继续走高

9月7日答《中国经济周刊》记者梁燕军问。

梁燕军：今年的经济会在外需下滑下靠内需继续支撑，增长速度仍然不会低于10％，而物价涨幅可能会在6.5％上下。这样一个经济运行状态对房地产的支撑将是强劲的。支撑点有二，一是经济仍然维持高增长下的房地产实质有效需求也将保持高速增长。二是物价高增长时期，房价会有一个强烈的支撑。在这种情况下，房价会因整体物价的上扬而出现上涨压力。高增长高通胀并存，房价有没有下跌的道理？

牛刀：这句话应该改为出口，不存在外需的问题。关于出口，重要的指标是看究竟是顺差还是逆差，从目前情况来看，中国的出口一直是顺差，只是额度在减少。预期今年，中国的出口对GDP的贡献仍然在20%以上，内需有可能突破40%（去年是39.7%），这是一件好事。中央政府的宏观调控的一大目的，就是设法扩大内需，按现在的统计方法，中国的内需应该扩大到50%以上才比较合理，当然，这可能还需要五年，甚至八年。

我不同意你的观点。比方说你讲的第一个问题，经济仍然维持高增长下的房地产实质有效需求也将保持高速增长。中国经济的增长与城市居民的购买力不是成正比的，与房地产的刚性需求更是不能成正比，就拿北京来说，这几年奥运投入了5000个亿以上，拉动GDP增长2到3个点，但是，北京居民的收入并没有比预期增长2、3个点，那么，增长到了什么地方？到了政府的财政收入，到了大老板的口袋里。因此，经济增长和房地产实质有效性需求不成正比。这是中国经济一大特色，我们不停的呼吁要努力提高城市居民收入水平的道理也在这里，没有城市居民收入水平实质性的提高，房价无法再涨。

你刚刚讲到，GDP不会低于10%，CPI可能会在6.5%上下，我支持你这个判断，事实可能也会这样。但是，我们要明白这样一个道理，与去年相比，2008年的宏观经济层面已经出现大的问题，直接影响到城市居民的收入。去年，中国的GDP是11.4%，而CPI呢？只有4.8%，经济总量实质性的增加有6.6%，而今年实质性的增加只有3.5%，也就是说只有去年一半多一点，大量的增长被通货膨胀吞噬了。而通货膨胀吞噬的这一块，绝不是政府的财政，而是普通居民的收入。明白了这个道理，你就会知道，为什么普通城市居民对房价的意见这么大？

你讲的第二个问题：物价高增长时期，房价会有一个强烈的支撑。这个观点是很荒谬的。我们的通货膨胀受害最大的，就是你所讲的刚性需求，物价高增长，从经济理论上来说，会支撑不动产的进一步估值，但是中国有两个原因不支持这个观点，一是中国房价本身泡沫过大，这个泡沫是将近八年的时间累积而成，绝不是一两年可以剔除的；二是中国的土地政策不支持这个观点。再说，下半年的情况还很难说，随着国际原油价格的走低，美元出现强势特征，中国的钢材价格已经在回落，很多大型钢铁企业都在限产减产，直接会影响建材价格的回落，房子的建安成本也会降低。

你所说的物价，也就是CPI，目前仍在一定的高位区间波动，这个时期不属于物价高增长期，因此，也不可能出现你所说的对房价会有支撑。请于理解。

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