靠什么规范开发商3%的利润率

为了让受灾城镇居民早日住上安全、经济、适用、省地的住房，日前住房和城乡建设部、财政部、国土资源部联合印发了《关于汶川地震灾区城镇居民住房建设重建的指导意见》，该《意见》指出，房地产开发企业开发建设地震灾区的安居房项目，资本金占项目总投资比例下限下调为20%，项目利润率不高于3%（《上海证券报》9月3日）。

我认真查阅国家三部门下发的《意见》全文，发现其相关政策基本是按照国家经济适用房政策制定的，比如，这次重建房的用地，完全由政府划拨，国家规定的对住房建设收取的各种行政事业性收费、各种基金共计10多项全部免除，套型面积以60平米为主，项目利润率控制在3%以内等。因此，灾区重建的项目名称叫做“安居房”。

可以看出，国家对地震灾区重建住房的各项政策，目的只有一个，就是宁可减少政府的收入，也要降低工程成本，保证住房质量，让灾区的老百姓买得起、住得起，住得放心。不过，对以利润最大化为目标追求的房地产开发商来说，3%的利润率能接受吗？

按照3%的利润率计算，一个1000万元的项目做下来，利润只有30万元，30万元是个什么概念？在北京只能买不到20平米的房子，难怪有地产老板讲，这样的利润，打死也不干！

退一万步说，即使有开发商接受了这样的工程项目，在开发商与民众对于项目建设各项信息严重不对称的语境下，我们靠什么去规范开发商3%的利润率呢？

这样的担心并非空穴来风，众所周知，自2005年以来，我国的房地产行业快速发展，房价疯长，开发商被公认为暴利行业，一般项目30%以上，高档楼盘更多，即使去年开始，房地产行业进入调整阶段，其利润也远远高于3%。虽然媒体不断报道房地产资金链断裂、不少城市销售数量下降、房价下跌等，但与其他竞争性行业比较，房地产仍然属于高利润行业，我们很少看到有地产商退出或破产的报道，相反，据国家统计局7月28日公布的数据，今年上半年房地产投资仍增加33，5%。

那么，既然如此，为什么一些开发商还参与此类项目？有业内人士称，由于房地产行业的特殊性，开发此类项目一般有两种情况：一是经济适用房、廉租房往往是地方政府的政绩工程，是政治需要，如开发商真的配合政府去建设经济适用房，严格按照政策操作，然后地方政府会另外为其运作一商品房项目作为补偿；二是以安居房、经济适用房的名义中标以后，“堤内损失堤外补”，在项目的供地、规划、设计、施工、验收等各个环节，与管理部门互利互惠，变更套型面积、缩短楼距、减少绿地、公建面积、施工阶段的虚列成本等等，以获取3%以外的更大利润。

所以，我们对自己身边的经济适用房价格总会感到很纳闷：为什么政府划拨的土地，减免了多种行政收费的经济适用房价格，只比周边略低？到底地价、行政收费、利润在经济适用房房价构成中占多大比例？有关部门向来没有公开过。可见，3%的利润率本身也不透明。

除此以外，开发商建设安居工程3%的利润率，其基数并非是项目建设的所有成本，按照国家发改委、原建设部2002年11月17日印发的2053号文件《安居房、经济适用房价格管理办法》规定：只有项目的征地拆迁费、前期工作所发生的工程勘察设计平整场地等费用、列入施工图预算决算的建筑安装费用、与住房同步配套建设的小区基础建设费用等，共计四项总合的3%计算。而税金、贷款利息、行政性收费、以及用户交纳的煤气、暖气等大额的配套资金，开发商是不能收取利润的。

在这样的政策前提下，有关部门如何监管开发商的工程质量？靠什么措施去规范开发商只能获取政策范围内的3%的利润？是一个非常现实的问题。我认为，可以从这样几个方面入手：

在指导思想上，应当使开发商明白，汶川地震灾区重建项目，不是一般意义的商品房项目，是安居工程，不具“商品”意义，某种程度讲，是为开发商提供了一次展示其社会责任的机会，如果欲借此项目建设，谋取3%以外的利润，就应当退出；

在建设方式上，可以尝试多种形式，因为利润比较低，可以允许开发商以外的、具有一定实力的建筑施工企业参与投标，这样可以减少层次，降低建设成本，也可以为经济适用房建设探索出新的途径；

在管理上，审计部门应及时跟进，像监督前一阶段救灾物资使用一样，审计监督灾区重建项目资金使用中发现的问题，并向社会公布；工程施工中，除了监理以外，主要原材料、设计变更、追加投资、工程质量等重大环节，应当有住户代表参与，使项目进展状况更加公开和透明。只有这样多渠道约束和制约开发商在项目建设中谋取3%以外的利益，才能最大限度的把国家的资金真正用在对老百姓的住房救助上。

作者：李季平 邮箱：qsdd-2008@163.com