牛刀：一线城市高房价泡沫正在破灭

8月26日，和时寒冰、陈真诚等答长沙新闻记者问。湖南省房地产业协会、湖南省房地产开发协会邀请了中央驻长沙新闻机构，湖南省和长沙市的电视报纸杂志和网络传媒近百名记者参加，我本人主要回答了三个问题

长三角珠三角产业的升级，必然促使大量企业选择二线城市。

在宏观调控和国际经济形式的双重作用下，珠三角已经出现了许多制造业的倒闭。诱发珠三角众多企业倒闭的有三个主要原因，一是人民币在三年升值幅度达到20%，而聚集在珠三角的大量外贸出口企业的利润只有5到8个点，所有利润基本被蚕食。2006年，美国很多商户对中国出口企业口头承诺，人民币升值多少由美国商户回补多少，但是美国商户也没料到人民币升值这么快，从2007年开始不再回补，许多企业一夜之间关门；二是厂房、用工、原材料、管理成本上升，企业管理成本加大；三是大量企业本身就面临转型和升级。因此，大量企业必然选择内迁。

与珠三角情形相同的还有长三角大量企业，去年，仅上海市松江区就有7000多家企业内迁，今年上海估计将有三万家企业企业选择内迁，对二线城市应该是个机会。我刚刚听说，长沙有开发商将原用于别墅开发的项目，改为生态式写字楼，称作OV商务别墅，我觉得是个大胆的创新，也迎合了长三角珠三角企业内嵌的需要。

一线城市高房价的泡沫正在破灭。

一线城市的楼市目前出现的局面，已经给我们以深刻的警示。北京、上海、广州、深圳全体陷入市场低迷状态，这绝非偶然。从中国改革开放三十年的发展来看，一线城市高房价的泡沫正在破灭。从市场层面来看，最主要的是土地泡沫已经破了，这与九十年代初海口、北海等地楼市泡沫破灭情形相似，从土地泡沫的破灭开始引发楼市崩盘。去年，上海拍出了许多地王，今年基本退回了，这表明上海的开发商还是有头脑的，不会干那种霸王硬上弓的事。其次，我们的许多专家不敢提的事，那就是资金泡沫其是也破了。我们设想的几千亿国际热钱，现在连个毛都没有，有人便蓄意将正常的外资也列入热钱之中，但是，即使是正常的外资也不可能全部投进楼市啊。中国目前本身的流动性资金也大多撤离或正在撤离楼市，因此，楼市资金泡沫液已经破灭。

三、二线城市政府要做的事是推动社会保障性住宅的开发建设

中央政府显然已经做好了商品房回归理性的过程中，会产生供需矛盾，但解决的方式绝不是继续推高房价，而是先解决民生所需，再来平抑房价。从一线城市社会保障性住宅的推广力度来看，即使商品住宅开发出现明显的滑坡，也不会影响正常的住宅供应。二线城市的政府应该加大对社会保障性住宅的推广力度，切实解决民生问题。

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