项超/文

前几年中国楼市一片火爆，在高额利润回报的诱惑下，几乎稍微有点实力的非房地产企业都开始涉足房地产开发。上海市工商局统计，仅在03年上半年新注册的外资企业中，注册资金超过1000万美元的有59家，其中21家具备了房地产开发资质。国内著名的海尔、TCL、美的、三九、联想集团等一大批企业也纷纷逐鹿地产。这在业界被称之为房地产市场的“三外”(即“外行、外来人、外来资金”)。“三外”如同三股不同的潮流，在房地产开发上席卷大江南北。

这些“不务正业者”在收获了短暂的暴利后，将随着长时间低迷的楼市进入冰冻期，有的或将被困死其中。这对不是危言耸听。

没有房地产开发经验或许是面临恶运的第一原因。进入本轮开发热的“不务正业者”们，基本没有房地产开发的经历，一进入便赚大钱，没有吃过房地产萧条的苦头，以为搞房地产比搞工业品生产比搞流通简单多了，太好赚钱了，于是甩开膀子大干快上。

前两年不断出现的地王多半是这群“不务正业者”们。在杭州,最近三四年具有良好知名度的专业房地产公司基本上拿不到土地,被众多大量的来自其他行业像做服装的、做钢铁的、做化工的外来者“挤出”。

为扩大开发规模，他们以曾有的主业在银行的信誉大举贷款，以股民对自已品牌企业的信任大肆在股市吸钱，有的甚至萎缩原有主业把钱转投房地产。

但随着银根收紧、股市增发受阻，再加销售困难，这些“不务正业者”们开始品尝到楼市的苦水。近日，受国家宏观紧缩政策影响，中铁二局（上海交易所代码：600528）部分已开工房地产项目资金周转困难，公司拟通过信托方式为全资子公司盈庭置业融资10亿元。也许是众多这类企业之一。

外来者进入房地产业最大的挑战之一是房地产资金周转期较长，与原领域的资金运转周期不相符。例如国美电器掌门人黄光裕从家电零售业获得进军房地产业的资金支持，但在房地产业收益率逐渐下滑的情形下，以零售企业短期流动资金投资长线房地产业，其风险可想而知。

而那些久经沙场的专业大开发商，他们有过太多的教训，知道房地产市场高处不胜寒的道理，有规避风险的第六感觉，也许就能有策略挺得过难关。你看万科的王石，多早就开始降价回收资金，“不务正业者”们还在观望时王石早就行动了。你看潘石屹在地王频出时就不拿地了，“不务正业者”们还在大量高价买地呢。不要认为潘石屹任志强之流啥都不懂整天乱放炮，其实他们才是房地产界的狐狸。

定位贪大求全不断失误或许是打死“不务正业者”们的第二根闷棒。前两年，常常见到这些房地产界外来者发出豪言壮语，自己开发的楼盘要在环境上如何如何做到第一流，要在产品品质上如何如何做到超过所有同行等等。真有点初生牛犊不怕虎的样子。正是这些，导致他们的失败。

外来者进入房地产市场初期，难免犯低级错误。人们看到的往往都是一些成功的案例,实际上,在外行抢滩房地产的过程中更多的是惨痛的失败。这方面的例子很多。2004年5月，融科智地紫金长安项目抽号选房，900多套房7天认购一空，回款10亿元。火爆的销售之后是融科智地的懊悔：如果房屋分期销售，通过观察市场反应调高后期价格，项目回款至少增加1亿元。一个最明显的环节是对“容积率”的态度，一块土地盖更多更密的房子，还是降低密度盖宽松些，往往成为外来者与内行们争执的焦点，外来者愿意建更密的住宅，然后压低售价，但这已让其吃够苦头。而这正是IT、家电等制造类企业狂打价格战留下的后遗症———控制成本追求快速销售，对提高产品品质缺乏敏感性。地产业需要有专业人才来运作，这也是外来者的软肋。在市场上风头很劲的外来者中，目前没有一个人能对企业所在的行业走势有一个准确的判断。这种灵魂人物不是从其他行业的人一朝一夕即能成就，更无法从企业外空降。

对那些急急忙忙赶往房地产行业淘金的外来者，也许危机才刚刚开始。当然，能躲过这场灾难的也有那些成功的实践证明已转化为不是不务正业者的外来不务正业者。同样，那些本来的正业者也将有不少难过这关。哈哈，大浪淘沙，不死一批又哪能让幸存者过得更好呢？！