牛刀：中国70个大中城市房价见底要到三年后

中国房价下行的趋势，已经被客观现实所确认。不管我们主观上是否接受，也有很多专家还在找理由，什么“热钱”抄底，什么政府救市，什么刚性需求，还有什么这个那个的，都没有用，任何理由都不可能阻止房价的下跌。于是，有的专家开始研究何时见底，我的好友杨少峰先生率先提出“年底见底论”，但是，杨少峰先生是站在北京楼市角度来观察的，视野过于狭窄，有一叶障目之嫌，就此判定房价年底见底，有失偏颇。

根据房价曲线和宏观经济发展，我曾经说过，中国70个大中城市房价整体下跌，应该发生在今年10月，我相信11月中旬国家发改委的数据出来会予以应验。当然，我们不排除乌鲁木齐之类的城市房价还在上涨，但因为上涨城市的体量太小，不足以拉动整体房价，对中国房价的走势也不具备研究价值，所以可以忽略。真正要等到中国房价整体见底，大约需要三年，也就是说这一轮的调整至少需要三年。

为什么是三年呢？我们先来评估一下国际经济形势。从目前情况来看，能够影响中国房价的有这么三大因素，一是美国的次贷危机，二是人民币兑美元的升值，三是国际热钱对中国的影响。当然还有全球经济的发展，那个面太广，而且以上三点是直接对中国房价走势产生影响的，因此，宏观层面暂时不说。

先说说美国次贷危机。现在来评说次贷危机和对中国房价的影响还为时过早，估计，美国的次贷危机要等到2009年才能见底，现在谈的还是过程和趋势。无论如何，结果对中国楼市都是不妙的，主要原因就是我们花了很多年探索的房地产证券化，很可能就此搁置，房地产资金最大的来源很可能被堵塞，原因很简单，因为美国的次贷危机就是因为房地产的过度证券化引起的，为了避免重蹈美国的覆辙，中国可能连房企IPO的通道全给堵死。这样，2009年到2011年，将是中国楼市资金最紧张的三年。

再来说说人民币对美金的升值。从美国财长保尔森要求人民币升值27.2%开始，人民币的升值幅度已经超过了20%。在这升值20%的时期里，美金利用一切手段向人民币发起了疯狂的攻击，国内有专家为了迎合美元的投机甚至叫嚣，五年之内人民币对美金的升值要达到二比一，中国的一切不动产都将面临价值重估，换言之，所有的房价都要被美金炒高，其用心是极度贪婪而险恶的。但是，人民币也不是泥捏的，不可能任由美国人说升就升说贬就贬。未来三年，人民币对美金预期会稳定在6.8元左右，对中国的房价来讲不产生投机性的影响。

最近，舆论普遍关注国际热钱流出中国。不用讳言，国际热钱已经流入了很多，具体数额不详。但是，我们所知的热钱，是以投机为目的的从非正常渠道流进的黑钱，不是指正常的利用外资的行为，只是不排除一部分热钱利用我国外汇管理的政策漏洞，采取贸易信贷、短期信贷、FDI等形式渗进中国的商业银行，转而投向不动产。现在，这部分资金已经基本无利可图，正在分批流出中国，短时间内，不可能卷土重来。按照目前，外汇管理当局制定的策略，这部分钱全部出逃大约需要三年的时间。

因此，综合考虑国际经济对中国房价有用的因素，基本属于利空。以上三大因素，不仅仅只是影响中国的房价，同时影响日本、韩国和其他亚洲新兴经济国家，包括越南、印度、马来西亚等国。越南的楼市崩盘，日本最大的房地产公司8月13日宣布破产，都和这些资金有关。中国不可能不引以为警。

那么国内呢？我们来看看有哪些因素对未来三年房价走势产生影响。先从市场层面来看，很多专家在指责需求方的观望，说他们以前买是非理性的，现在不买也是非理性，这是无端的指责和要挟。楼市的需求方明明是已经被挤出了市场，苦不堪言，还说他们是非理性的观望，这楼市还有没有道理可讲？依我说，现在楼市的问题完全出在供给方，是在为供给方以前的炒买炒卖哄抬房价拉高地价付出应该负的代价。目前来讲，房价没有降到一个合理的价位，市场成交量是不可能放大的。

中央政府在政策指向上也是非常清晰，紧缩银根不至于加剧通货膨胀，加大社会保障型住宅的开发力度在市场成交低迷时由政府提供补充产品。从目前情况来看，北京上海广州深圳四大一线城市的保障型住宅已经占据住宅供应总量的半壁江山，二三线城市正在努力扩大社会保障型住宅的供应，市场缺货是不太可能了，唯一可能的就是新房存量越来越大，开发商资金越积压越多，反映在市场层面上就是很多年未见的烂尾现象重出江湖，这确实是值得关注的。

受全球经济的影响，中国未来宏观经济的发展将在高增长与高通胀中挣扎，不是中央政府不想放开银根而是无法放开，即使有所松动也不可能用以缓解楼市资金，因为土地和房产资金的大规模积压，对社会财富的增长没有一点好处。中国经济增长依赖基建投资的时代已经过了，从全球经济发展的循环可以看出，网络经济曾经拉动全球经济十来年，2000年网络经济出现泡沫并在美国破灭，美国为了寻求发展只得刺激房地产业，现在经过8年发展，全球房地产泡沫一个接着一个破灭，接下来必须以新的高科技产业来拉动全球经济，中国应该在新的高科技产业方面有所建树，而不是仅仅拾人牙慧。

尽管我还不知道改变全球经济运行的产业在哪里，但肯定不是房地产业。我的判断，有三个方向，一是新能源可以替代原油，一是航天科技拓展发展的空间，还有就是网络科技发展到一个新的高度。我相信，未来三年按照经济周期性的变化，这个答案很快就有，真的希望给出这个答案的，不再是美国而是中国。

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