银枫家园协调会观察

——北京新时代致公教育研究院陈义欢

2008年8月4日下午，朝阳区政府代表赵主任就银枫家园7号楼改为酒店及由此引发的问题一事，与业委会及部分业主代表举行了见面协调会议。

朝阳区政府由信访办赵主任率队，区工商、规划、建委、消防、环保、卫生及街道办事处等部门分别派负责人及主管参加了会议。

首先，赵主任代表朝阳区政府做了会议开场白。赵主任说，首先非常感谢业主及各方对政府的信任，区政府非常愿意搭一个各方进行沟通协调的平台。并且指出如果协调不成，解决问题的还有两个渠道：政府与法院。随后，业委会田主任对前期的协调工作及2008年7月28日给政府的信进行了说明。开发商代表首先对前期的酒店装修给业主造成的不便和干扰致歉，表示愿意通过政府搭建的平台与业主进行对话沟通。

座谈会正式开始后，先是由业主以户为单位提出各家的问题及要求，然后由政府各个部门及开发商进行解释解答，在双方有意见冲突时，赵主任进行了梳理、总结和提供解决问题的参考意见。业主们的问题可以归结为：

1、 关于将七号楼改建成酒店问题

七号楼由会所变为酒店，这是整个问题的焦点和核心。业主表示，开发商在施工前，应该书面征求业主的意见。就这个问题，相关负责人的解释是，相临权仅适用于主体项目改变使用性质。赵主任则表示，从相关审批程序来看，是没有问题的。当然，对政府的审批以及审批是否存在法律问题，居民有权利通过法律的途径来解决。业主提出了七号楼的产权归属及公摊面积的计算问题。开发商首先明确指出七号楼产权属于开发商，车库不属于公摊部分，其他公摊面积的计算政府文件有明确规定。建委的负责人解释说，从原始审批文件看，当时7号楼的使用性质含酒店一项。由于开发商没有改变项目使用用途，加上没有改变外观。所以，开发商可以不用再次办理更改审批手续。

2、关于酒店影响住户采光问题

业主认为开发商将原有的楼层挑高，从而影响了自己住房的采光。而开发商代表则认为楼层的高度并没有被改变。双方因分歧而进行了激烈辩论。最后，赵主任表示可以通过进行权威测量来认定事实。

3、关于地下车库问题

业主反映开发商擅自将地下车库部分改建成设备间及其他附属设施，而地下车库的改建对其中一部分业主的权益构成了损害。主管规划的负责人则解释，根据相关法律，由于开发商是地下车库的所有者，所以有权利根据自己的实际需要做必要的更改，除非开发商改变了建筑结构，如承重墙等。而业主们对此解释并不满意，最后赵主任提出：在改建车库时应该对车库车位所占的比例进行合理分配，优先考虑业主的需要。赵主任的意见得到了业主的赞同。

4、关于噪音污染及光污染问题

业主提出酒店装修过程中所产生的噪音对自己的精神造成了很大伤害，而酒店的霓虹灯也对生活造成了影响。开发商代表对此首先进行了致歉，并表示会控制好噪音污染和光污染。对于噪音污染可以按照国家标准的上限进行赔偿。而业主则对酒店开业以后中央空调所产生的噪音表示了更大的关切。负责环保的主管则表示关于噪音污染一事，他们会另外派人在开业前进行测试。如果超标，他们是不会核发批准的。但是如果符合国家标准，按照国家行政要求，只能核发相关手续。同时指出，如果营业之后发生了污染，业主可以随时投诉，一旦发现有违规现象，将立即让酒店整改。面对双方的分歧，赵主任提出可以请权威部门在业主与开发商认可的环境下进行公开、公平、公正的检测。最后，赵主任明确表示，希望尽快解决关系到小区居民切身利益的实际问题，责令街道办事处具体负责开发商赔偿协调款的发放工作。

5、 关于小区安全问题

业主提出了消防通道及地下车库的安全问题（酒店工作人员、驻店的客人以及社会人员可通过安全通道进入小区）；外来车辆进入地库的问题（由于5、7号楼设计的缺陷，7号楼车辆的进出，必须经过小区内，将对小区安全留下隐患）；地下车库的管理（共用一个地下车库，外来车辆、人员可以任意进入小区）；阳台隔断问题（关系到与酒店临近所有业主的安全问题）。开发商代表对问题进行了解释，并一再表示会加强安全措施，请业主放心。而业主则对开发商所提出的措施进行了质疑。赵主任则表示他本人及其他负责人，也发现了地下车库，安全通道等将对小区带来实际的安全问题。他认为可以通过各方沟通协商，努力找到一个既符合消防法规，同时又能解决小区安全的办法。

业主对开发商一直回避就具体问题与业主代表进行沟通一事表示不满。赵主任表示，开发商可以通过做出书面道歉的形式与业主在这一问题上达成和解。

最后，赵主任做了总结性发言，指出业主与开发商之间缺乏沟通，从而导致了双方的不满情绪。如果双方都本着大家相互之间其实是一种邻居的立场进行理解沟通，很多问题其实都可以比较容易就解决掉。赵主任代表政府明确表态，将在情和理方面，尽政府最大的努力，维护各方正当的合法权益，希望小区业主和开发商就具体问题进行充分协商加以解决。

附图片说明：

图一

酒店与居民楼连体（前为酒店，后为居民楼）

图二

从一户居民家里看酒店楼顶（为了安全，加了铁护栏）

图三

酒店旁边就有小区一个出入路口

研究院评论：

开发商和业主，本来是一种卖主买主关系。而当开发商的产权房就在业主同一个小区时，他们又成了邻居关系。在处理买卖关系时，双方由于在法律基础上进行了友好沟通，使得双方的交易得以圆满完成。而在处理邻居关系时，由于缺乏必要的沟通，导致双方的矛盾在日积月累中爆发，造成了对双方的损害。在政府搭建的平台上，双方才找到了沟通的渠道，才为矛盾的解决打开了一个窗口。因此，在现代社会，解决矛盾的第一步应该从沟通开始。

这次协调会是在朝阳区政府的积极协调下召开的，是一次典型的由政府主导，开发商、业委会、业主共同就小区治理问题而开展的对话。政府在这一问题上一直都保持积极的态度，本着解决矛盾的原则多次进行实地调查、协调，并从法理的中立的角度提出了许多确实可行的措施和建议，得到了业主、业委会和开发商的配合和赞赏。业委会在代表业主维权时，体现了依法维权、理性维权的原则，不仅加强与政府的沟通，通过正常、合法的渠道反映问题，寻求行政上的支持；而且还给业主作了大量的沟通工作，为问题的解决起到了很大的积极作用。而业主们对自身权益的维护也同样采用理性、依法办事原则，现场就提供了照片、文字材料，对问题的阐述有条有理，不仅提高了效率，而且使得现场秩序良好。

让人感到比较欣慰的是：2008年8月7日，开发商给业主发了一封公开的致歉信。我们将对此事进行跟踪调研。