多年来，北京楼市流行“四大概念”：奥运概念、轨道概念、区位概念与教育概念。这四大概念如此深入人心，直接决定了北京楼市的定价体系

奥运概念：馅饼还是陷阱

距离2008北京奥运会正式召开113天时，仲量联行发布了一份名为《快速迈向新北京》的白皮书，指出：奥运会本身和支撑北京房地产市场增长的主要需求推动力之间并无直接的关联。相反，随着基础设施的扩张，新商业区的形成以及城郊住宅中心的发展，奥运会将对北京房地产市场带来长期、积极的影响。

　　最新数据显示，在奥运主场馆鸟巢、水立方以及奥林匹克公园周边，各个住宅并无“跌价”迹象。国奥村在2008 年2 月销售均价为24537 元/ 平米，而到6 月，均价上涨为27196 元/ 平米，涨幅达11% ；而较2007 年6 月19410 元/ 平米的均价相比，同比上涨40.11%。

　　专家分析，在北四环区域，可供开发的住宅用地已经非常稀缺，而五环外的土地量非常之大；同时，在四环周边集中的项目多数档次较高，也拉高了销售均价。

　　据链家地产统计，2008 年一季度，亚奥区域中高档一居室租金为3250 元/ 月，环比2007 年四季度的3021 元/ 月上涨了229 元，涨幅为7.6％。然而，这样的涨幅令不少准奥运房东失望。房东普遍认为今年7 月奥运会前房租将比一年前提高约4 倍。

　　去年下半年，亚奥周边二手房单价出现大幅上涨，其驱动因素应与看好奥运短租市场有关。如今，“奥运房东”并未获得预期的高收益，在奥运之后，区域二手房价格可能出现回落。

　　轨道概念：五号线与十号线

轨道交通对北京房价尤其是郊区房价的拉动，早已成为人们的共识。

　　贯通城北的北京地铁13 号线开工前夕，回龙观地区的商品房价不过每平方米3000元左右。开工建设不久，该地区房价即蹿至4000 多元。随后稳步上涨，待13 号线正式开通运行，西三旗至回龙观一线多数项目的房价，已超过6000 元。

　　八通线的影响亦是如此明显。这条地铁线路开工建设前，通州地区即使是靠近国贸这边的楼盘，售价亦不过每平方米2000 余元。随着工程的进展，房价很快直线跳过3000 元、4000 元、5000 元的标尺，开通后房价即迅速向6000 元靠拢。

　　地铁5 号线是一条贯穿南北的大动脉，从北五环外的太平庄直抵南四环宋家庄，与1 号、2 号线相连接，形成了密布京城的轨道网络。据21 世纪不动产监测数据显示，地铁5 号线开工以来，其沿线物业的价格年平均上涨幅度近18%，超过了北京市房价年平均上涨速度，沿线个别项目价格的年均上涨幅度甚至超过30%。

　　奥运前夕，地铁10 号线将正式投入运营，地铁10 号线跨越海淀区的万柳，至朝阳区的劲松，连接中关村(000931,股吧)、亚奥、三元桥和CBD四大商圈，成为北京三环和四环之间的快速通道。在大大缓解三环周边拥堵交通压力的同时，也使沿线区域的房地产市场进入了一个重新开发、人口重新分布的机会。

　　10 号线作为一条“财富线”，穿行区域多是热点商圈，原本的房价已经很高。而由于城区建设用地稀缺、商品住宅供应不足和高端消费群体购房需求增长造成的供需矛盾，前两年价格一直处于快速增长阶段。

　　轨道交通对于一手房价格实际有多大拉动效果，难以有一个准确的评价。但轨道交通有助于缓解商圈的地面交通拥堵状况，无形于提升了区域的宜居程度，有助于区域价值的提升。

　　二手房方面，据21 世纪不动产北京区域市场部监测数据显示，2007 年下半年，地铁10 号线对于沿线二手房价格的提升其实已经显现，数据显示，2007 年下半年时，地铁10 号线沿线物业的价格年平均上涨幅度近30%，个别项目价格的年均上涨幅度超过40%，已经远远超过北京市房价年平均上涨10% 的速度。

　　有关专家也提醒：“轨道”概念，其实随着规划图的出台，早已被灌入现实的房价中，因此，这一概念的“含金量”将随着时间的推移逐渐缩水。

　　区位概念：“环线效应”和“上风上水”

　　买房子首先看位置，无论哪里都是如此，北京也不例外。而北京人说的“好位置”，最典型的含义有两条：一是离中心城区近，这可以用项目所处的环线位置来衡量；二则是传统观念的“上风上水”，其实已经用来代指一些热点宜居板块。

　　房产的“环线效应”，来源于北京“摊大饼”式的城市格局。就是在中心城区的基础上，不断往外扩。从三环、四环到五环、六环，环线每多一层，“大饼”的面积就要扩张不少，但是“馅料”（城市商务、商业、教育、医疗等各方面资源）不多，且多数分布在四环以内。

　　以二手房市场为例，北二环的安定门区域，二手房均价约为17000-19000 元/ 平米；而2 公里外的北三环安贞里区域，二手房均价就落到14000-15000 元/ 平米；北五环北苑区域，二手房为11000—13000元/平米。

　　等级森严，谨然有序。如果是一手新房，其价格相差的幅度可能还会更大。因为除了南四环外，其余几个方位在四环以内可开发用地非常少。

　　就北京的气候条件而言，“ 上风上水”意义不大，但如今，这句话多次被地产商引用，其意义已经发生改变，概指空气清新、环境优美的宜居之地。比如朝阳公园板块。而西、北若干居住板块，如万柳区域、西山别墅区、中央别墅区等地，“上风上水”的概念就更强，价格也因而大大拉高。万柳区域的二手商品房均价已达到20000 元/ 平方米—23000 元/ 平方米, 较之南三环，平均每平米贵了10000 元以上。

　　教育概念：教育是永恒的主题

在北京，对于房屋的刚性需求在两个方面表现得最为明显：一是年轻人因结婚组建家庭时需要购房，二就是父母为孩子上学选房。多少家长宁可节衣缩食，也要买或者租一套名校周边的房子。

　　据“链家地产”统计，北京市目前的二手房供需比维持在１：５左右，而像北京市高校云集的中关村大街沿线、五道口区域的供需比达到了１：７左右，特别是高校一公里半径范围内的房子成了抢手货。统计还显示，海淀区学校集中区域的房产投资比例达到了２５％至３０％，相比全市二手房１５％的投资比例高出了将近一倍。

　　除了重点中小学周边，北京大学、人民大学等重点高校周边房产也是节节攀升。专家分析租金回报率高以及人文环境的附加值大，这两个关键指标是名校周边倍受投资者青睐的原因。一方面，高校固定而庞大的学生群体保证了租赁客户来源的稳定性，使得高校周边的租赁市场总是显得很活跃，租金较高，空置期较短，租金收益非常稳定。

　　以品质、交通、配套等条件相差无几的两套房产比较，名校周边的房产售价往往比其他区域的房产高出５％至１０％。因此，投资名校周边的房产，不仅租金收益比较稳定，而且升值的空间也较大。

　　一些有远见的开发商与名校联合办学。将名校引入社区。不仅极大地增强了社区的吸引力，对于地产品牌建设也具有相当大的意义。亿城集团在新开项目西山华府中引入人大附中—北京最好的中学，使之成为项目一大亮点。