牛刀：“定制购房”能否抑制开发商暴利

8月14日答记者问

记者：“定制购房”是上海圈内人发起的一种自我解决高房价问题的模式，请问牛刀老师是否赞成这种模式 ？其可操作性和发展前景如何？

牛刀：无论如何，这都是对中国住宅开发模式所做出的有益的探索和不懈的努力。当然，成功与否，还有待实践的检验。

中国房地产最主要的问题，不是开发模式的问题，而是如何看待中国社会性质的问题。开发模式的创新，是一种形式，是表面问题，是锦上添花，但是，完全不可能依赖这种形式来解决中国的高房价。比方说，这种形式解决不了中国住宅用地的问题，你如果拿的是高昂的地价，怎么可能造出廉价的房子呢？还有政府的大量的税费，摊到房价上也是不少的。

我不能讲“定制购房”完全不可实施，因为这种形式对杜绝开发商的暴利毕竟能起到积极的作用，但如果认为仅仅是开发商的暴利导致了高房价，那未免把高房价的问题看得太简单了。

记者：“定制购房”的出发点是否是将市场向买方市场拉？开发商要承担多大的风险？有什么好的方式能规避土地、融资、开发、销售各个环节中的不确定因素？

牛刀：我看见了“定制购房”发起人的想法，老实说，理想主义色彩比较浓。他的出发点，是规避集资建房的弊端。如果我是开发商，我是愿意同他合作的，因为“定制购房”解决了销售问题，在目前市场情况下，有效地化解了一部分风险，当然是好事。但我们不能将这个方法比对集资建房。集资建房的目的，是免去房产开发的中间环节，以求剔除房产的暴利和营销费用，到达以较低价格买到房子的目的。而“定制购房”是与开发商合作，不可能不让开发商赚钱，只是赚多赚少的问题。这两者还是有很大区别的。

“定制购房”的发起人说，集资建房有问题，主要是集资有风险，只要不集资我们完全可以自己来建房。因为，我们可以委托一家房产商，在获得预售许可证后再付款，根本不需要集资承担所有风险。表面上定制要给房产商一定的利润，但实际上减少了风险，降低了成本。可以说一样是争取最低价，但集资建房即使零利润，如果成本不控制价格依然高，房产开发没有责任人最后往往是一笔糊涂帐，甚至是烂摊子。而定制购房尽管有利润，但责任明确必须控制成本，自然应该比集资建房价格低，而且至少要比不能建房好。

我原文照抄他的这段话，是想告诉他，如果按照他的这种说法，“定制购房”很可能成为一个幌子，要么就是欠缺房产开发的基本理论和常识。

记者：“定制购房”是否可向其他城市推广？依靠民间力量能解决“夹心层”住房难问题吗？

牛刀：我对此比较悲观。房地产市场有自己基本的规律，有些规律是不可违背的。我们怀有一颗热诚的心，总想找出一些办法，让老百姓或者“夹心层”不至于为房子的事而背上沉重的包袱，想法是好的，如果不符合规律，往往就会好心办坏事，最后更是难于收场。

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