牛刀：与王锋先生谈谈深圳房价的深幅回调

每一次报告出来，王锋先生都要很肯定地说，深圳房价未来会产生波动，深幅回调的可能性不大。这句话应该是真理，在目前的市场形势下，永远都不会错。大概是在官位必说官话吧，只是听起来的人会感到很糊涂。比方说，波动，何为波动？应该有起有伏为波动，大约这是自然现象，只要不谈周期，万事都是有起有伏，何况房价乎？！但深幅回调就不一样了，多大的幅度为深幅呢？这是需要界定的。

要界定这个深幅还真的很难，不界定吧，又让网友如坠云里雾里。我们先来看看王锋是怎么说的：王锋解释说，从当前市场发展态势看，目前深圳房市的调整是去年下半年以来市场理性回归的延续和表现，在今后宏观经济形势预期不明确等因素的作用下，市场调整态势仍将持续。但是，由于深圳房价自去年以来持续下降以及刚性住房需求的存在，目前市场深度回调的空间已不大，房价继续大幅下降和成交量大幅下挫的局面将不大可能出现。未来几个月，市场将仍旧处于小幅波动和调整状态，居民持币观望气氛仍将持续。

好在王锋先生肯定了回调，那么我们这个话题就有谈下去的必要了。但是，王锋提出不会“深幅”有两个理由，一是深圳房价自去年以来持续下降，二是刚性住房需求的存在。这就有意思了，深圳房价从2004年开始上涨达到顶峰用了三年多的时间，其中关内均价从2006年3月突破一万，到2007年6月突破两万，只花了一年零三个月时间，而深圳房价持续下降才花了多少时间呢？就算去年10月开始，到今年7月，也才用了10个月时间，而房价跌了多少呢？以今年头七个月和去年头七个月综合均价对比，下降幅度不到10%；以今年7月单月均价和去年7月相比，剔除别墅因素（如果包括别墅成交是大涨了20%），也才下降了1100多元，不到9%。

这样来看，王锋先生的第一个理由不仅不存在，起码告诉我们他所指的深幅回调，应该是10%左右为深幅回调。他的第二个理由是刚性住房需求的存在。这个理由既好解释又难解释，好解释是因为肯定有人想买房子有需求而且是一定要买的，不好解释是因为究竟我们所指的刚性需求有多少人买得起供得起，如果把所有想买房的人都定位刚性需求，那深圳将陷入和北京楼市一样的困境（8月10日，北京仅仅有56套房子签约。2007年8月10日，北京期房网上签约456套。再退后2年，2005年，北京期房网上签约556套.。）。所以，我们的刚性需求群体有多大，是要依据现行房价来作出判断的。

回到主题，深圳房价深幅回调究竟存在否？我认为是存在的，如果一年10%的下降为深幅的话，这个幅度的回调马上就要来，甚至不用一年时间。为什么呢？我的判断是，今年8月，深圳的推盘量将在116万平方米，大约一万套，按目前这种房价的销售速度，最多能消化5000套，那么，深圳新房存量将突破55000套，如果价格不降，存房数量只有继续上升，一直到价格下降为止。今年7月，剔除别墅因素，深圳房价约为12250元一平方米，预期10月份就将跌破11000元，下调11%以上，应该可以算得上深幅回调。

我觉得，无论是官方还是民间，一定要把市场的真实状况告诉公众，因为我们的报告是为公众而写的，似是而非，含糊其辞均没必要。在目前这种情况下，房价的走势已经不是地方政府所能改变的，原因是我们所讲的刚性需求的购买力达不到目前这种房价的要求，市场选择深幅回调是必然的，也是符合经济规律的。

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