市场调整是必然 不能归咎与政府调控

——专访深圳德思勤投资咨询公司董事长龙固新谈当前楼市调整

楼市进入7月，形势越来越严峻，有叫嚣开发商做 “猪坚强”，有呼吁政府救市，有报道断供潮一触即发……楼市大调整已是无可回避的事实，如何看待本次大调整和如何应对大调整，本期导刊会客中国早期从事房地产顾问行业的资深地产人士、深圳德思勤投资咨询公司董事长龙固新，一起看探讨当前的楼市调整。

楼市供求关系发生变化

记者：当前，中国房地产界哀鸣一片，请问您眼中楼市是什么样子？

龙固新：我们公司在武汉、上海、长沙等很多地方有分公司，因此我去了很多城市。下面简单谈一下几个大城市的房地产情况。深圳的楼市情况是，量价齐跌。现在，投资客基本都亏了，老百姓真正自住，100万的房子，首付30万，还有70万，但现在房子只值60万，压力很大。上海好一点，量上不去，但它是价格没怎么动，但我们看好一些物业，比如新天地附近的公寓项目、CBD地区住宅。成都4月份的时候，大的开发商不降价20%根本就卖不动，这不是在地震以后，是在地震以前。成交量上去年4月时已经是1100万（平米），但今年到现在号称700万，其实就400万，可见数量跌的之大。而且成都排在前两名的企业，今年开的盘，已经低于成本价在买了。它有七八个盘，总要买一些回笼资金。长沙和重庆是两个比较有意思的城市，这几年他们的房价基本没怎么涨，现在也就三四千左右。政府管理部门说我们房价比较稳定，不像你们大涨大落。我就说整个市场向下时，你也难以自保。现在看怎样，成交量也是大幅度下滑。

记者：市场成这样子，除了价格过高，供求关系是否也发生了变化？

龙固新：现在市场供求关系很明显，已经供过于求。重庆去年卖了3200万平米，今年1到6月份才买了700万，也就是说即使下半年很正常买了1000万，全年也只是买到1700万，只是去年的一半。但是供应量是多少，3440万平米！长沙我说你去年开发量2000多万平米，市场消化量才900多万。

楼市有泡沫 调整不能归咎与政府

记者：很多人将市场困局归咎与政府的宏观调控，你认同吗？

龙固新：前天四大证券报评论说调控政策不能放松，今天好一些，但好与不好，我认为即使政策放松点，也不可能马上改变对整个市场下调的局势。我一直认为，不要将市场下行归咎与国家的宏观调控政策，即使它不调控，市场那么高的泡沫也会破灭。一个很大的问题是，发展太快了。

市场已经供过于求，长沙我说你去年开发量2000多万平米，市场消化量才900多万；一个重庆3000多万的供应量，市场消化量有限，你开发量这么大。假定政府金融政策放松一些，这么大的供应量怎么消化？我是认为房地产市场太热了，土地释放的太块。

产品定位准确与否决定开发商命运

记者：目前都在喊降价，但我们发现有些楼盘即使降价了，销售的也好，这是为什么呢？

龙固新：这就是开发商产品定位有问题，要对自己的产品有准确的定位。市场好的时候，定位准不准都能卖掉。市场不好的时候，压力就出来了。我认为目前的问题，80%原因归于市场，20%在于企业自身的定位不准确。如果定位不准，即使你请最好的设计公司拥有最好的景观，也没什么用途。你看目前市场上，有价值的高端产品，价格基本没有动，但超高端的豪宅就卖不动。经过这轮市场的调整，企业对市场的定位会有所成熟。

上市标准参照香港导致疯狂拿地

记者：有个问题，我很纳闷。就是去年楼市狂热，地王频出，开发商都拼命拿地，到现在地王都成了烫手的山芋。这如果是一两家地产公司就罢了，可让我们吃惊的是整个行业都是这样，难道全行业都丧失理性了吗？

龙固新：也不是这样。以前地产企业上市，都是参照香港的标准。因为香港弹丸之地，土地极少，经济发达，人口集中，因此他们的地产企业上市时，都看土地储备量。大陆地产企业上市也采用了他们的指标，才会出现所有地产企业都疯狂拿地的现象。然而大陆和香港有很大不同，国家又出台了上市募集资金不准用于拿地的政策，整个风向都变了。才有国内地产企业纷纷陷入拿地泥淖。当然，开发商没有对地产行业规律性做出判断，丧失理性分析，不去研究供求关系，也是造成目前困境的原因之一。

楼市调整是对开发商的一次教训

记者：楼市调整已是事实，你如何看待本此楼市的调整？它对于房地产业有什么意义和影响？

龙固新：通过房地产市场的本轮调整，开发商学到了教训。

记者：都有什么教训？或者现在和以后开发商应做什么调整？

龙固新：首先，要在投资中，保持在合理水平的负债率和一定的现金流。国内地产企业负债率都在70%左右，这是很危险的，应该通过各种手段将负债率降到一个合理的水平，不说像境外地产企业那样负债率30%，怎么也要降到50%吧。

其次，开发商今后在加强对消费者和市场供求关系的研究，自己的产品要有准确的定位，定位好的产品应对市场风险的能力就强。

另外，政府要制定合理的推地计划，以此来对房地产行业行情进行引导。去年楼市狂热，政府推地太多了。

记者：你如何看待国内楼市？有信心吗？

龙固新：尽管目前国内经济形势有所转向，但和美国次贷危机相比，我们的市场还是很有投资前景的，国际资本还是看好的。我觉得信心很重要，观望心态是信心不足，市场信心的影响超过供求关系。目前的情况，不是没有钱，而是人们对市场没有信心，不知道该不该投，该怎样投。

龙固新简介

深圳市德思勤投资咨询有限公司董事长，中国专业地产顾问的实践者，中国房地产金融投资领域的领先者。搜房网专家顾问、中国房地产设计联盟执行常委、深圳金融顾问行业协会理事、深圳房地产业协会理事，曾先后荣获深圳十大操盘精英、深圳房地产龙虎榜20大风云人物，深圳三十大地产风云人物、中国金星奖•中国房地产业突出成就人物、中国地产金融50大关键人物等称号。
他是中国早期从事房地产顾问行业的资深地产人士，亲历中国房地产业的起步、发
展与繁荣，在中国房地产领域有重大影响力。