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作者：博客中国 2007-05-28 12:34:56 发表于：博客中国

第四章　地产与城市化

第一节城市化的基本概念与内涵

一、专家对城市化论断的思考

1．现象论

城市化与城市发展既是一种空间现象，也是一种经济现象。（赵民《城市发展和城市规划的经济学原理》）

2．身份论

人口学认为城市化是农村人口转变为城市人口的过程。（谢文惠《城市经济学》）

3．地区改变论

地理学派认为城市化是农村地区转变为城市地区的过程。（谢文惠《城市经济学》）

4．生活方式论

从社会学角度看，城市化是由农村生活方式转化为城市生活方式的过程。（谢文惠《城市经济学》）

5．生产方式论

从经济学角度看，城市化则是由农村自然经济转化为城市社会化大生产的过程。（谢文惠《城市经济学》）

6．方式改变论

谢文蕙认为：城市化是社会生产力的变革所引起的人类生产方式、生活方式和居住方式改变的过程。

通过上述观点我们可以看出，尽管不同学者从不同的角度对城市化的概念与内涵都做出了不同的阐述和见解，但是，他们均未从城市化诞生的前提出发来探讨这一深层次的社会问题，而本章的重点正是从城市化基础前提------地产与城市化的相互关系问题入手的。

二、城市化的本质是“地产的城市化”

城市化突出表现在两个方面：其一，是把农村的集体所有制土地变成城市的全民所有制土地；其二，是把农村的农民转变为城市居民。在这两点中前者反映了土地的商品化性质的转变，后者反映出了生存与发展方式的转变，一个是前提基础，一个是目标结果，其本质是农村地产的“城市化”。因为，只有地产发展才能够从根本上改变中国农村人口的生产方式、生活方式和居住方式；只有地产发展才是加速中国城市化进程和解决中国“三农问题”的基本前提和根本出路。

第二节地产与城市化的关系

一、城市化的表现形式

城市化的外在表现形式

城市化是一个国家或地区内的人口由农村向城市转移、农业人口转化为非农业人口；农村地区逐步演化为城市地域；城镇数目不断增加；城市人口不断膨胀、用地规模不断扩大；城市基础设施和公共服务水平不断提高；城市居民的生活水平和居住水平发生由量变到质变的改善。（谢文蕙《城市经济学》）

城市化的内在表现形式

1．城市化是城市文化和价值观念成为社会文化的主体，并在农村地区不断扩散和推广的过程。

2．城市化是社会生产力发展的必然结果。（赵代松《房地产开发与经营》）

3．城市化不仅是物质文明的体现，也是精神文明前进的动力。（谢文蕙《城市经济学》）

二、地产与城市化的关系

1．城市化催生了地产业的发展

城市化的加快和农村人口向城市的大规模转移，与此相适应城市化进程加快，新城市不断出现，从而产生对城市用地用房不断扩大的需求。（王克忠《房地产经济学教程》）

2．地产发展是加速城市化进程的前提

城市房地产业要迅速地、健康地发展，就要遵循现代城市规划原理，合理确定城市发展的空间布局、结构、规模和水平。这也是加快城市化和城市现代化的一个重要前提条件。（王克忠《房地产经济学教程》）

三、“地产城市化”时代的到来

随着社会的进步和现代化进程的加快，城市化的发展速度趋向提高是我国城市化的发展趋势。因为我国人口基数宏大，城市化水平低，而且不同地区经济社会发达程度不是同步发展，有很大的差异，城市处在不同的发展水平上，这样就为城市化的发展提供了空间。据测算，只要我国经济发展在未来20年里保持比较稳定的速度，到2020我国城市化水平为64%，这种发展远景意味着在未来不到20年时间里，城镇数量进一步增加，而且大规模的中心城市也会有所增加，这些都不可避免地对地产需求出现一个加快增长的趋势。（赵代松《房地产开发与经营》）未来20年中国必将是以地产为龙头、以可持续化发展为主题的“地产城市化”时代。

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韩世友：中国改革开放30年策划标志性人物、中国策划20年十大策划专家,第三届中国品牌建设功勋人物，第四届中国十大卓越策划专家，中国城市研究院客座教授,中国策划专家委员会全国专家委员，中国政治地产和中国城市经营学及生态运动学会创始人，中国新大陆智业共同体秘书长，祖籍陕西山阳人，法学学士、市场营销专业和工商管理硕士研究生（MBA）。

一、主要作品及理论创新有：
（一）在地产领域：《科学品牌发展观》、《中国新大陆智库》、《中国政治地产》、《中国城市经营学》、《中国地产新三论之地产城市论》、《中国鞋都与城市经营》、《中国逆时针发展战略》、《中国地产策划的第三条路》、《动力地产改变中国示范篇》、《从政治高度看地产策划》、《国家土地铸就国家竞争力》、《从“制造中国”迈向“假日中国”》、《土地化政府》、《国际前沿地产开发模式》、《人类第六需求—梦幻需求》、《20世纪赚金钱 21世纪赚时间》、《工作—居住—休闲—学习（WLES）四维动静分区新生活模式》、《人生—事业—欲望—产品CDLP四维地产营销新体系》、《文化—经济—人才—地产CEPP四维地产品牌模式》、《新时代的清明上河图》、《三维城市经营主体》、《城市重组战略》、《线性城市》、《从“线性采购”到“现代中央集群式采购”规划模式的革命性升级》、《国际工业园区物业管理模式》、《中国沿海口岸—中国经济的边防线》、《总部消费经济圈》、《民族文化—绿色生态—异域风情—特色地理四维一体新休闲模式》等。

（二）在品牌服饰领域：独家率先提出了《国际品牌的本质----民族文化的国际化》、《品牌战略复兴中国》、《品牌服装营销的本质-----男装卖思想女装卖时尚》、《人类文化的四大核心载体--住宅、服装、饮食、文字》、《如何打造有生命力的运动品牌》、《运动的本质是解放生产力》、《运动重在互动》、《中国品牌为什么容易死》、《中国情感营销的示范标杆》、《中国品牌女装新动向》、《超炫扮靓多彩人生动感演绎四维生活》、《户外休闲、居家生活、爱情交友、商务工作-----四维生活新品开发模式》、《新品上货、终端陈列、新品促销、导购培训------四维终端营销新模式》、《通向国际品牌的天堂之路---科学品牌发展观》等。

二、从事的大盘代表作有：“藏青阁——中国Solo小区第一案”、“中山花园——连关二爷都首肯连连”、“幸福家园——新时代的清明上河图”、“城市伟人大厦——西部大开发人的天下”、“城市先锋大厦——中国住宅产业的文化大革命”、“蓝色沸点——假日中国的梦幻时空”、“南宁口岸经济区——中国第三条丝绸之路”、“中国鞋都——世界鞋业的奥林匹克亚洲战区的赛事中心”、“泉美豪苑——同步世界的商务时速领军国际的四维生活”、“申科数码电子商城—-东部经济的边防线数码中国的方向盘”等二十余个大盘地产和城市地标工程。目前主攻领域为中国的政治地产——高科技园区、旅游园区和经贸园区的战略策划和区域经济的图腾方略。

三、官方及媒体赞誉：
（一）2002年从9月12日到国庆节短短19天时间，作者在四个大型地产项目提案中连续四次率先提出了《新时代的清明上河图》、《20世纪赚金钱 21世纪赚时间》、《中国政治地产》、《从“制造中国”迈向“假日中国”》等超越中国房地产泰斗的重大理论。在2003年5月21日的《西安晚报》的《策划人精论》栏目中首次提出“从政治高度看地产策划”，文中首次提出了政治地产概念和城市经营理念新内涵。2003年10月在《中国搜房网》、《搜狐焦点网》发表了《国家土地铸就国家竞争力》，同年十月在《湘西房地产联合网》发表了云南大理的7000亩中国第一高尔夫主题公园战略策划案，首次推出了满足21世纪国际新锐全新价值观的《蓝色沸点——假日中国的梦幻时空》，2003年末应福建省泉州市第一产业大盘—-中国鞋都项目部的邀请全案操作中国鞋都项目，2004年4月16日在《中华工商时报》发表了《中国鞋都与城市经营》和《中外城市经营概念内涵的比较》整版学术论文。2004年10月在《中国市场》杂志第10 期发表了《如何打造有生命力的运动品牌》首次创新地提出了全新的品牌概念，在2007被评选为《世界十大有影响力的品牌概念》而荣登榜首。
（二） 2003至今，被《中华工商时报》、《中国服饰报》、《服装时报》、《中国市场》与《中国人才与教育》、《财经界》杂志，《西安晚报》、《泉州晚报》、《各界导报》等报刊媒体以及《雅虎》、《搜弧》、《网易》、《中国搜房网》、《中国策划专业网》、《中国策划专家网》、《中国工业地产网---阿力士招商网》、《中国知网》、《中国城市经营网》、《中国服装财富网》、《博客中国》、《价值中国》、《福建地产网》等主流媒体誉为“21世纪最有创新能力的策划大师”，个人发表的近百篇的专业论著，获得了国内外学术界和业界资深人士的高度赞誉.
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