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作者：博客中国 2007-05-28 12:34:56 发表于：博客中国

第二章地产与城市

第一节地产与城市两大概念之间的联系

一、地产与城市两大基本概念的回顾

地产是指：“土地和土地上的定着物及其衍生的权利与义务关系的总和。”

土地和房屋，是一种物质存在，反映的是物质的自然属性与形态；而地产是资产概念，反映的是房屋与土地的社会属性，即房屋与土地在经济关系方面的性质，如地产所有权市场、地产使用权市场、地产抵押市场和地产租赁市场等各种地产产权市场就是地产权属关系运行过程的反映。

城市的基本概念：经济地理学派的观点认为-----城市主要是指城市的经济属性和空间属性，同时以乡村作为参照去概括城市的本质。

日本学者山鹿城次指出了城市与乡村之间的显著差别在于：

（a）城市是一个巨大的人口集团，人口密度远大于乡村；城市的产业活动主要是第二和第三产业。

（b）城市的中心性强，即城市是一定区域内的行政、经济、文化等中心，对周围的乡村起着支配或服务作用。

（c）城市的居民在职业、民族、流动性等方面构成复杂，文化程度很高。

二、地产与城市两大概念之间的联系

第一，地产讲的是其自然属性和社会属性，城市讲的是空间属性和经济属性，这二者本身的属性种类是相同的。

第二，从自然属性出发，地产是指土地以及依附于土地以上的永久定着物-----房屋，城市是指集聚于土地之上的房屋、人口、产业、文化及各种复杂的利益目标组织的场所。也就是说地产是构成城市物理属性的基础元素。

第三，从经济属性出发，因为，前面我们说过土地是城市最大的财富资源，而房屋又是依附于城市土地之上的最大的物质财富，所以说地产是城市最大的经济资源要素，地产经济属性是城市经济属性构成的基础与核心元素。

第二节地产发展决定了城市发展

一、地产是城市的表现形式

首先，房地产是城市经济、政治、和文化活动的基本场所，是城市居民安居乐业的生存空间，是城市主体形象的物质外壳和主体。因此，房地产开发经营必须与整个城市形态的规划、设计、城市改造及城市基本建设相结合，因为地产形态决定了城市形态。其次，地产规模的大小决定了城市承载人口数量的大小，而城市人口数量的大小又反过来决定了城市规模的大小。因此，不论是从城市的外观形态上讲，还是从城市的规模大小说地产都是城市的表现形式。

二、地产的购买水平体现了城市的经济实力

据有关资料显示，中国房地产已占到中国GDP总量的八分之一，中国房地产业已经成为中国的支柱性产业。而中国房地产目前主要是指城市房地产。因为，农村房地产由于所有制和经济发展水平等因素的限制，目前还提不上地产议事日程。因此，衡量一个城市的经济水平只须从一个城市的房地产发展速度上即可看出，因为房地产价格水平最能反映一个城市居民的实际购买能力。比如，香港的地产价格就高达数万港币每㎡，上海市的住宅价格也达到了8000到12000元/㎡。因此，从这个角度上说房地产的价格水平体现了城市的经济水平。

综上所述，地产是城市存在和发展的前提，是城市总体经济实力的体现。因此，要想改变城市面貌和发展城市经济，最直接的出路就是优先发展城市的地产。

第三节地产业是城市赖以生存和发展的基础

一、地产业的基本概念

1978年，中国城乡建设环境保护部《关于发展中国地产业的报告》中对地产的内涵的表述是：“地产业包括土地的开发，房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿划拨、转让，房屋所有权的买卖、租赁，地产的抵押贷款，以及由此而形成的地产市场。”

地产业的外延是与地产投资、开发、经营、管理、服务等环节关联的一个庞大的产业群，它把地产与房产结合于一体，横跨生产、流通和消费领域，同时经营产权权利，涉及众多法律、法规制度和国家计划，在相关产业链中发挥着重要的聚集和带动作用，成为国民经济中一个特殊的产业部门。（王克忠《房地产经济学教程》）

二、地产业与城市发展

1．房地产业是城市经济的基本承载体

房地产业是城市经济的基本承载体主要是说房地产业作为在城市化发展过程中所形成的一个独立产业，推动了城市化的进展，已经成为现代城市经济大系统中一个重要组成部分。在当今世界上许多经济发达的国家和地区，其城市的房地产业已成为经济繁荣的基本支撑点，是为城市生产乃至整个社会活动提供基础性条件的重要产业。

2．房地产业是城市建设与发展的重要物质基础

在现代经济中，城市是国民经济中最主要的资产，土地、房屋、道路及其他公用设施是城市资产中最主要的组成内容，这些资产的开发和建设直接影响城市的形成与发展。一个城市的经济结构是否合理以及基础设施建设的完善程度，是决定该城市能否持续、高效地经济运行的基本条件。（王全民《房地产经济学》）

3．房地产业是城市环境革命、更新改造的动力

城市是生产力发展到一定阶段的产物，是区域发展的中心，是经济密集的社会有机体。我国的城市建设自改革开放以来有长足的发展，但也因环境污染和生态破坏而付出了沉重的代价。许多城市近十年的建设经验证明，通过房地产开发，可以将原城区老工业企业实施搬迁改造，改变原工业用地用途，实现土地大幅度增值。通过旧有房屋的改造，实施大面积立体绿化和市政设施建设，可以实现现代城市规划的既定目标，改善城市功能，提升城市形象和竞争力。（王全民《房地产经济学》）

4．房地产业有利于提高城市的聚集效益、提高劳动生产率

恩格斯曾指出：“城市是一个非常特别的东西。这样大规模的集中，250万人这样聚集在一个地方，使这250万人的力量增了100倍。”城市房地产业的发展、扩大改善了城市基础设施包括生活设施，可以吸引更多的人才，提供更好的投资场所，聚集更多的技术、资金等生产要素，兴办更多的企业。这样，可以加深社会分工，促进相互交流和学习；可以引发竞争，得到更多的信息，扩大市场，降低成本，提高集聚效应。（王克忠《房地产经济学教程》）

房地产业在国民经济中是具有先导性、基础性、支柱性的产业，是城市经济社会化、城市和生活现代化的客现要求，房地产开发能促进城市现代化水平的提高。经济社会化水平越高，经济活动对社会依赖性越强，社会分工越细密，要求各种先进的基础设施的完善和协调发展；生活现代化要求社会提供各种物质的、精神的服务，且需要良好的生活环境，房地产开发体现了现代城市发展的客观要求。（赵代松《房地产开发与经营》）

房地产开发在城市建设和城市发展中占主导地位、起决定作用，是城市顺利运转的重要条件，是城市功能发挥和赖以生存的基础。

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韩世友：中国改革开放30年策划标志性人物、中国策划20年十大策划专家,第三届中国品牌建设功勋人物，第四届中国十大卓越策划专家，中国城市研究院客座教授,中国策划专家委员会全国专家委员，中国政治地产和中国城市经营学及生态运动学会创始人，中国新大陆智业共同体秘书长，祖籍陕西山阳人，法学学士、市场营销专业和工商管理硕士研究生（MBA）。

一、主要作品及理论创新有：
（一）在地产领域：《科学品牌发展观》、《中国新大陆智库》、《中国政治地产》、《中国城市经营学》、《中国地产新三论之地产城市论》、《中国鞋都与城市经营》、《中国逆时针发展战略》、《中国地产策划的第三条路》、《动力地产改变中国示范篇》、《从政治高度看地产策划》、《国家土地铸就国家竞争力》、《从“制造中国”迈向“假日中国”》、《土地化政府》、《国际前沿地产开发模式》、《人类第六需求—梦幻需求》、《20世纪赚金钱 21世纪赚时间》、《工作—居住—休闲—学习（WLES）四维动静分区新生活模式》、《人生—事业—欲望—产品CDLP四维地产营销新体系》、《文化—经济—人才—地产CEPP四维地产品牌模式》、《新时代的清明上河图》、《三维城市经营主体》、《城市重组战略》、《线性城市》、《从“线性采购”到“现代中央集群式采购”规划模式的革命性升级》、《国际工业园区物业管理模式》、《中国沿海口岸—中国经济的边防线》、《总部消费经济圈》、《民族文化—绿色生态—异域风情—特色地理四维一体新休闲模式》等。

（二）在品牌服饰领域：独家率先提出了《国际品牌的本质----民族文化的国际化》、《品牌战略复兴中国》、《品牌服装营销的本质-----男装卖思想女装卖时尚》、《人类文化的四大核心载体--住宅、服装、饮食、文字》、《如何打造有生命力的运动品牌》、《运动的本质是解放生产力》、《运动重在互动》、《中国品牌为什么容易死》、《中国情感营销的示范标杆》、《中国品牌女装新动向》、《超炫扮靓多彩人生动感演绎四维生活》、《户外休闲、居家生活、爱情交友、商务工作-----四维生活新品开发模式》、《新品上货、终端陈列、新品促销、导购培训------四维终端营销新模式》、《通向国际品牌的天堂之路---科学品牌发展观》等。

二、从事的大盘代表作有：“藏青阁——中国Solo小区第一案”、“中山花园——连关二爷都首肯连连”、“幸福家园——新时代的清明上河图”、“城市伟人大厦——西部大开发人的天下”、“城市先锋大厦——中国住宅产业的文化大革命”、“蓝色沸点——假日中国的梦幻时空”、“南宁口岸经济区——中国第三条丝绸之路”、“中国鞋都——世界鞋业的奥林匹克亚洲战区的赛事中心”、“泉美豪苑——同步世界的商务时速领军国际的四维生活”、“申科数码电子商城—-东部经济的边防线数码中国的方向盘”等二十余个大盘地产和城市地标工程。目前主攻领域为中国的政治地产——高科技园区、旅游园区和经贸园区的战略策划和区域经济的图腾方略。

三、官方及媒体赞誉：
（一）2002年从9月12日到国庆节短短19天时间，作者在四个大型地产项目提案中连续四次率先提出了《新时代的清明上河图》、《20世纪赚金钱 21世纪赚时间》、《中国政治地产》、《从“制造中国”迈向“假日中国”》等超越中国房地产泰斗的重大理论。在2003年5月21日的《西安晚报》的《策划人精论》栏目中首次提出“从政治高度看地产策划”，文中首次提出了政治地产概念和城市经营理念新内涵。2003年10月在《中国搜房网》、《搜狐焦点网》发表了《国家土地铸就国家竞争力》，同年十月在《湘西房地产联合网》发表了云南大理的7000亩中国第一高尔夫主题公园战略策划案，首次推出了满足21世纪国际新锐全新价值观的《蓝色沸点——假日中国的梦幻时空》，2003年末应福建省泉州市第一产业大盘—-中国鞋都项目部的邀请全案操作中国鞋都项目，2004年4月16日在《中华工商时报》发表了《中国鞋都与城市经营》和《中外城市经营概念内涵的比较》整版学术论文。2004年10月在《中国市场》杂志第10 期发表了《如何打造有生命力的运动品牌》首次创新地提出了全新的品牌概念，在2007被评选为《世界十大有影响力的品牌概念》而荣登榜首。
（二） 2003至今，被《中华工商时报》、《中国服饰报》、《服装时报》、《中国市场》与《中国人才与教育》、《财经界》杂志，《西安晚报》、《泉州晚报》、《各界导报》等报刊媒体以及《雅虎》、《搜弧》、《网易》、《中国搜房网》、《中国策划专业网》、《中国策划专家网》、《中国工业地产网---阿力士招商网》、《中国知网》、《中国城市经营网》、《中国服装财富网》、《博客中国》、《价值中国》、《福建地产网》等主流媒体誉为“21世纪最有创新能力的策划大师”，个人发表的近百篇的专业论著，获得了国内外学术界和业界资深人士的高度赞誉.
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