“只要是与房市有关的话题，我都可以讲。”易宪容穿着黑色短风衣，提着一个黑色的电脑包，行色匆匆。一坐下来，他就语速飞快地回答《瞭望东方周刊》关于房地产市场的提问。“我忙得很，要赶时间”，他说。

房地产市场的调整是必然的

《瞭望东方周刊》：几个月前，万科董事长王石抛出了“拐点论”，社会上由此展开了旷日持久的激辩，房地产市场是否已经出现“拐点”？

易宪容：国家政策的根本改变，使得开发商的经营模式也就改变了。开发商过去弄一块地，房子建好以后就放在那里捂着。为什么？因为钱不是开发商的，是银行的。银行利率那么低，它当然没有风险，当然可以把房子放在那里。

现在，如果是一个有远见的开发商，它就会预料到，房地产市场其实是一个高风险市场，早几年的经营模式已经不适应了，它必须改变过去的经营模式，适应市场本身的发展趋势。

王石为什么提出拐点论？因为他已经看到了趋势，做好了准备，他比别人早走了那么半步或一步。

开发商如果都能够明明白白地看清楚，不以过去的经验来看未来发展，我想房地产市场的调整是必然的。如果看不清楚这一点，这些企业一定会在未来的市场中被淘汰。

《瞭望东方周刊》：最近土地市场连爆冷门，高价地频频“流拍”，这是否意味着开发商也正视了拿地风险？

易宪容：土地价格永远是房价决定的，房价高，土地价格就跟得上去，土地价格下调，开发商就不敢囤地了。土地“流拍”说明开发商已经意识到房地产市场是一个高风险市场，意识到未来的房价会回归理性。开发商知道的信息比你多得多，它们都不敢囤地了，为什么我们买房人的脑袋不转一转？

《瞭望东方周刊》：未来一两年土地政策会有什么大变化吗？

易宪容：土地供应透明度会提高，06、07年出台的一些土地政策落实下来对土地供应模式会有大的调整。

土地仅仅是由政府来供应还是允许村集体供应涉及到土地供应的多元化问题。1982年的宪法规定把村土地收归国有，未来几年，这将会有一个大的突破，土地市场会形成有效的竞争机制，土地市场的供应主体会走向多元化。

今后房市是“民生的市场”

《瞭望东方周刊》：老百姓现在都很关心，房价如果下跌，幅度会有多大？

易宪容：房价下调多少，我没办法给出一个具体的数据。但房价的调整最关键的问题有几个方面：

一，房地产市场是周期性很长的市场，价格的变化往往具有周期性。同时，房地产是政策市，政策总趋势是让房价趋于理性。相关部门的责任首长已经说了，房地产市场存在一定的泡沫。政府已经出台了一系列政策，但这些政策是需要一点点落实和一点点调整到位的，大家要有耐心，不能因为形势正在改变，就认为房价马上会有大的调整。

二，房地产是不动产，产品不是统一价格，所以不会统一上涨，统一下跌。某个区域房价上涨得比较多，速度比较快，这个地区房价下跌的也会快一些。如果这个地区房价上涨得比较慢，上涨得比较少，调整的时候波幅就会小一些。

三，居民的生活水平、工资水平等等也是分析的因素。不要听别人说房价下跌就不买房，房地产上涨就买，应该找到适合自己的生活方式和消费方式。

《瞭望东方周刊》：简言之，你认为今年的房地产市场与以前相比有什么根本性变化？

易宪容：以前的房市是投资者的市场，以后的房市则是“民生的市场”。这可以从几个方面来理解：

第一，政府已经将廉租屋、经济适用房、限价房的比重列入议事日程，会做出基本的规范。

第二，房地产市场今年生产的产品，是2006年“国六条”中所说的占市场需求总量70%以上的中低档产品。

第三，2007年下半年开始，有一个359和452号文件，两个文件基本上对房地产投资和消费做了严格的区分。作为投资的房地产市场，政府要对市场价格进行一定程度的限制。

总理在政府工作报告中讲得很清楚，今年的宏观调控要做两件事：一方面要增加有效供给；另一方面要遏制不合理需求。不合理需求最核心的问题，就是投资性买房过多，需求超前。

最近，国务院有一个2008年工作要点，核心之一就是要打击炒作土地和住房。所以，2008年房地产市场会发生根本性改变。

住房保障应该全覆盖

《瞭望东方周刊》：有开发商认为，廉租房政策是缓解房价高企的重要措施，以后政府需要管的是占市场需求70%的廉租房，开发商需要管的只是高端住房需求。

易宪容：廉租房不是房地产市场最重要的问题。政府怎么可能保证70%的住房呢？这样做的结果是比计划经济还计划。钱从哪里来？一年住房销售5万亿元，70%就是3.5万亿。为什么开发商这样说？他们是在为他们的高房价辩护。

我对住房保障的理解可能和政府的理解有很大的差异。住房保障应该是全覆盖的，不仅仅是针对廉租屋、经济适用房、限价房而建立的住房体系。住房保障最核心的概念是以市场为基础，政府通过各种各样的方式，比如说财政补贴的方式，优惠利率方式，税收优惠等等方式让不同层次的居民，能适得其所地买到房住，而不是现在所说的“保障归保障，市场归市场”。

有人说香港、新加坡保障性住房占到50%、85%，但你要知道，它们就一个城市，几百万人口，不够北京市一个海淀区的人口。这么小的地方，国家资金投进去好弄，但涉及到全中国的时候怎么做？

对中国大陆来讲，如何保证每一个居民有支付能力来购买现在市场上的住房是最重要的。对此，政府也有一系列政策规定，比如说廉租屋应该采取货币化的补贴方式，直接分配到低收入家庭手上。

在欧美国家，一般廉租屋的比重是3%～5%，最多也就是到6%左右；20%以上的住房完全由市场定，你可以做投资，也可以消费；剩下70%的住房规定为只能是完全的自住，多买要交很高的税和利息。

新的建设部长讲的很对，未来房地产市场的供应模式，永远是以市场为基础，如果我们的住房政策“保障归保障，市场归市场”，问题会越来越严重，比我们现在的问题还要多。

《瞭望东方周刊》：最近有消息说，第二套房贷政策可能会有松动，你觉得有可能吗？

易宪容：第二套房贷政策本来就很松，还能松到哪里去？和欧美国家比，中国按揭住房整个标准要比别人松起码十倍以上。在美国，你只能买一套住房作为消费。如果去卖第一套住房，所得税等等方面都不控制，物业税也可能比较低，但买来两套以上，就要进行控制，所得税要交，利率也很高。

如果按欧美国家那种标准，很多民众现在就要面临物业税问题，天天交税，5年交下来，这个房子钱就没有了。另外还有所得税问题，你想投资性购房没有关系，但你要买卖，可以让你一分钱都没有，还可能让你亏损。

所以，第二套住房的市场准入不仅仅要提高，而且还要对供方的限定更严格。否则，如何做到全覆盖？

不要被开发商忽悠了

《瞭望东方周刊》：今年是奥运年，在此背景下，有开发商宣称，国内有巨大的奥运婚房需求，同时还会带动许多国际需求。如果中国房价要跌的话，也会有一个“过渡期”和"潜伏期"，这种判断是否合理?

易宪容：新婚夫妇对房地产是需要还是需求？要结婚，要买房，你有能力买吗？难道结婚一定要买房吗？如果你现在积蓄只有5万元，你怎么有能力买100万的房子？对年轻人来说，这是不合理的超前需求。在高房价的时候，把父母那一点钱拼命淘到自己身上，我认为假如你这样结了婚也会面临一系列的问题，未来的冲突可能就会从这里开始。因此，年轻人要根据自己的能力决定是否买房，结婚不结婚与买房与否没有关系。

其次，奥运对房地产市场到底有多大的影响？北京市为办奥运多年来总投入1400多亿，1400多亿和中国一年的GDP相比有多大，不到千分之一。所以，尽管奥运对北京有一点点影响，但这种影响几乎可以忽略不计。为什么这些人炒作奥运？因为他希望把炒作概念作为一种营销方式而已，大家不要被开发商忽悠了。

《瞭望东方周刊》：股市巨跌，有开发商就建议股民把股票卖了去买房子，你赞成这种做法吗？

易宪容：你真要卖掉股票去买房那就蠢到无可救药了。股市已经跌了50%，你已经深度套牢了，现在亏着出来，你也没有分清楚房价是高还是低就买房，如果你恰好在房价高的时候去买房，到时候房价一跌，本来只套一次，现在就套两次了。而且这样一套，你可能永远没有翻身的机会。也许股市还有点机会，等股市回升以后，赚一点再卖出去，最多会增加一些机会成本，但损失会低一些。

流入市场的资金并没有减少

《瞭望东方周刊》：刚才提到“拐点论”，“拐点”是不是信贷收紧的直接后果？

易宪容：2008年，尽管从紧的货币政策一直在执行，但房地产信贷增长35%以上，比早几年增长得还快。2008年1月份信贷增长已经8000多亿，加上外币已经9000多亿。2月份尽管有过年和雪灾的问题，数字增长得比较慢，但一季度信贷肯定快速增长。既然银行信贷很大的比重在房地产市场，所以，现在根本不是钱少地多的问题，而是房地产市场政策改变的问题。事实上，现在企业进入门槛、企业信贷门槛和个人消费信贷市场准入标准都提高了。

《瞭望东方周刊》：你是说很多地方的银行在执行货币政策时走了样？

易宪容：从实际的数据来说，从紧的货币政策不仅没有使整个银行信贷的增长放缓，流入房地产市场的资金并没有减少，事实与之恰好相反。

2008年1、2月份，全国房地产开发投资新增2373亿元，同比增长32.9%，比2007年同期快了8.6%。而东部、中部及西部房地产开发投资分别增长29.8%、43.5%、37.7%，快于上年同期分别为7.6%、16.2%、5.5%。

这些数据表明，东部地区不仅房地产开发比重仍然很高，达69%，而且增长速度又恢复了早几年的水平。同时，房地产投资的快速增长已经开始向中西部地区全面的转移。

再从房地产开发投资资金来源的情况来看，1、2月份房地产开发资金达5653亿元，同比增长31.9%，高于2007年同期10.4%；银行信贷资金达2779亿元（银行贷款和定金与预收款），同比分别增长36.9%和35%，分别高于同期24.7%和15.7%；自筹资金1944亿，同比增长28.3%，高于同期7.8%；其他资金来源2126亿，同比增长35.4%，高于同期9.2%。

货币政策出了问题

《瞭望东方周刊》：既然如此，为什么仍然有开发商认为今年资金紧张，目前房地产市场面临的主要问题是缺钱？

易宪容：这可能有以下几个方面的原因：一是2007年64号文件及39号令的出台，无论土地出让金缴交方式还是土地证的获得方式都发生了根本性的变化。如果开发商没有一定的资金实力，要想获得所需要的土地是十分困难的。即使开发商已经获得了土地，如果没有充实的资金如期开发，土地增值税也会大大增加开发企业的成本。在这样的情况下，资金实力不足的开发商面对资金问题就会比较多，即政策的调整让开发商感觉到资金紧张。

二是房地产政策的调整促使开发商经营模式的改变。以前在银行金融支持下开发商可“囤房囤地”，现在则希望通过“分期首付”或零首付来吸引购买者。两种不同的房地产经营模式，其依赖银行资金支持程度差异很大，从而使得开发商感觉资金紧张程度加深。

三是随着房地产开发投资过热泛滥于全国，同样的资金分散在单个开发商手中的比重减少，这样开发商容易感觉资金紧张。再加上资本市场股价快速下跌，开发商融资渠道收缩。这些都增加了开发商融资的紧张感。

《瞭望东方周刊》：你的意思是，仅仅靠紧缩货币政策并不能解决所有问题？

易宪容：货币政策出了问题，应该把利率放开，现在是搞错了方向，只控制数量，不调整货币价格（利率）。如果利率往上调，肯定不是现在这个样子，投资性购房这块就会被限制住。

在这一轮的房地产市场发展及城市化过程中，如果房贷利率不迅速调整，房地产投资过热都不会改变，大量的资金流入房地产市场也就必然。尽管央行可以采取严厉的货币紧缩政策，但对房地产市场来说，不仅产生的影响小，反而房地产市场可能成为银行信贷扩张的避风港。

当大量资金流入房地产市场，当房价仍然高企而得不到调整时，房地产投资与扩张也就不会停止。因此，央行从紧的货币政策的实际效果并不理想。