用高容积率政策建设廉租房才是正道

顾则徐

最近《新快报》介绍了广州廉租房使用中出现的问题：虽然新建的廉租房窗明几净，户型合理，但广州不少特困户还是放弃租住。其实，这种情况不仅在广州存在，而且在全国各地都存在。如果政府建设廉租房的思路不改变，这样的现象是不可避免的。

笔者曾在上海浦东新区担任某镇项目办经理，实际职责就是规划、管理全镇二十多平方公里范围内的房地产、工业、商业项目。我刚上任时，该镇空置房总面积竟然有100万平米左右，占了当时全上海空置房的20%左右。这些房子平均售价仅1000元/平米，而往市中心方向仅5公里左右旺销的房子售价在3500元/平米，比价看上去有着很大的优势，但为什么卖不掉呢？这是政府和建设者错误的思路造成的，他们认为廉价即优势，可以解决“穷人”的居住问题，却不知道，穷人诚然要解决居住问题，但对穷人来说，生活的方便性和就业的方便性其实比居住更重要，不能提供生活方便性和就业方便性的住房是缺乏意义的。

“穷人”正因为穷，便不能象富人那样拥有便于远距离采购生活用品和食品的小车，就医、就学等更必须依赖周边公共实施，家庭通常不配备大容量冰箱等设施，居住虽然便宜了，但如果因此而附带出了生活成本的提高，则等于背上了沉重的包袱。更重要的还不在于生活成本问题，对“穷人”来说，更重要的是就业机会和成本，由于资本一般呈以市中心为中点向外扩散的态势，相应地就业机会也呈以市中心为中点向外扩散的态势，离市中心较近则就业机会较多，而“穷人”又很难承受远距离上下班的成本。基于这样的情况，富人住郊区、穷人住市区就几乎是世界性的居住规则。

长期以来，我国政府和建设者在住房开发中，思维与世界性的居住规则相反，只考虑住房本身的成本，而不考虑由居住带来的生活成本和就业成本问题。带着这种“逆向”思维搞廉租房建设，自然就难以为“穷人”所接受，所形成的结果是使廉租房演变为了老人公寓，也即那些不存在就业成本问题的老人居住廉租房，老人们利用有较多的闲暇时间来降低生活成本。但老人公寓是建设廉租房的目的吗？显然不是。

真正服务于“穷人”的廉租房是应该建在市区乃至市中心的，也即应是让“穷人”住在市区，既解决他们的居住问题，也充分考虑到他们的生活成本和就业成本。那么，在市区地价昂贵的情况下，该怎么建设廉租房呢？这需要打破另一层既有的建设思路，即住宅高容积率限制。由于住宅建设的容积率是由政府进行规定的，因此，首先就是政府必须就廉租房建设解放思想，采取相应的容积率政策。

廉租房应是小户型住房这点是不存在异议的，因此，关键是容积率问题。容积率是住宅建设面积与土地面积之比，容积率较低则居住舒适度较高，容积率较高则居住舒适度较低。当地价昂贵并容积率较低时，单位土地面积上所建设的住房面积较少，单位面积的住房成本就较高，但居住舒适度也较高，在这样的情况下，如果房产商按照成本＋利润原则定价，则房价较高，因此，低容积率政策客观上就成了服务于富人的住房政策。廉租房建设是服务于穷人的住房政策，就必须反过来，采用高容积率政策，在单位土地面积上建造面积最可能多的住宅，当容积率较高，虽然土地昂贵，但单位住房面积中的土地成本就较低，从而房价就可以定为较低，在失去就可以建设出低价格的住房，服务于“穷人”。

在高容积率的服务于“穷人”的住房政策之下，由于高容积率降低了居住的舒适度，富人通常不能忍受，但“穷人”则可以忍受，这也是“穷人”在既解决居住又维持较低生活成本和获得就业机会所应该付出的代价，是全世界的穷人都可以接受的居住状态。同时，政府也应该响应承担“责任”，也即由于高容积率，自然就会降低住宅区的外观美化程度，政府应该放弃形象工程思维，实事求是地为“穷人”办事。什么是真正服务于“穷人”的廉租房政策？这才是。

2008-4-9

发表于2004.4.9〈南方都市报〉深圳版。