简政和廉政是房价问题的出路

顾则徐

全国政协委员、河南工商联副会长王超斌进京参加“两会”前，委托河南房地产协会做了一份“房价清单”，清单显示政府各种税费占总房价的30%上下。“两会”期间，王超斌先生对记者说：“房价这么高，到底是由什么构成的？开发商抬价是一方面，但把开发商整治了，房价是不是就能下来？”（《21世纪经济报道》）

王超斌先生在1990年代做过一段房地产开发，所以对房地产行业的内在机制是深有体会的。我在1990年代也有过一段房地产业经历，在上海浦东负责一个镇的开发，可能比王超斌先生涉及到了更广、更深的内在机制，对工业、商业和住宅的开发都很熟悉，不仅控制着三、四平方公里的商品房土地，而且掌握了更大面积的工业区和农村耕地。以我的经验和对房地产业的研究，完全同意王超斌先生的观点。可以说，在“两会”这样的场合，王超斌先生是中国第一个说出了真话的人。

在房地产开发当中，政府所获得的利益分三块，一是各种税费，二是土地利润，三是商品房销售、使用后的长期收益。就新建房一次性交易的房价来说，政府利益主要体现为各种税费和土地价格，这两项加起来在房价中所占成本比例多数情况下达到或超过了50%。由于这部分成本是刚性的，当房价走低到趋向成本时，在房价中所占的比例甚至可能达到70—80%。开发商自然不愿意出现这种情况。由于房地产业具有一次性投入-产出的周转特征，一个周转的时间通常需要两年左右或两年以上，因此，房地产商一般的利润期望值在30%左右以上，如果市场不能保证这一利润率，只要资金能够维持，就情愿不销售。由于土地价格和政府税费是按照房价的上涨趋势而上涨，涨了就不跌，因此，在高成本的前提下，房价下降的空间就十分有限，仅仅只是在上涨总趋势下的间歇性下降或不涨不降或低增长调整。

虽然房价本身决定于市场交易，但在中国，这是一个短缺市场，房价呈现为短缺经济下的交易规则。在这种情况下，开发商不断推动着利润率的提高，而螳螂在前，黄雀在后，政府随即又推动房价成本提高，以把开发商的利润纳入为政府自己的收益。因此，中国的房价就呈现出波浪式上涨的态势，进两步，退一步或停一步，然后再进两步。如果说中国房价有什么基本规则的话，那么，这就是最基本的规则。形成这个基本规则的直接原因是短缺经济下的成本与利润之争，是上涨总趋势下的政府利益与房地产商利润之争。

在这样的基本规则之下，如果要求得一个根本的降低房价的办法，就首先必须给予房地产商一个稳定的利润空间。房地产商的利润空间虽然暂时是房地产商的“暴利”，但它同时也是房价所可以下降的空间。事实上，政府所谓的宏观调控所采取的基本办法，就是压缩掉房地产商的利润空间，做法则是提高成本也即政府收益。房地产商利润空间的获得应该是通过政府利益的下降，降低土地价格和减少税费。问题在于，政府为什么不愿意用降低自己收益的办法促使房价下降？这无非是因为政府实行了所谓的“土地财政”政策。为什么要实行土地财政政策呢？因为政府需要钱。

政府需要钱的原因有很多，最主要是两个，一是政府主导的固定资产投资，二是机构臃肿并越来越贵族化。政府主导的固定资产投资是由国家坚持国有经济主导地位决定的，这是个很难改变的问题。机构臃肿则可以进行压缩，现在进行的政治体制改革或大部制改革，不过就是压缩臃肿机构即简政。光简政还不行，政府更应该解决办公消费和公务人员收入贵族化问题，也即应实行廉政政策。简政和廉政，这是目前政府唯一可能实现的减少花钱从而是减少收入的方向。政府钱花得少了，也就可以少从房地产业赚钱，从而房地产业成本就低了。房地产业成本低了，房价下降的空间也就有了。

2008-3-12